开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围
　　　　　　　　　　——江苏无锡中院判决陈荣根诉江阴兰星公司房屋买卖合同纠纷案



裁判要旨

开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的具备主要条款的房屋认购书的性质仍为预约合同。开发商违反预约合同将房屋售予他人应向购房人赔偿机会损失，机会损失的范围应与开发商因违约行为而获得的利益相对应。

案情

2008年3月20日，陈荣根与常州兰星房地产开发有限公司江阴分公司（简称兰星江阴分公司）签订《龙城福第认购书》一份，约定由陈荣根认购兰星江阴分公司开发的龙城福第房产，并约定认购位置为A块商业11—15号；房屋交付后，产权登记面积与认购书约定发生差异的，双方同意按产权登记面积计算；认购单价为6000元/平方米；签订认购书时交纳诚意金60万元；龙城福第达到销售条件后兰星江阴分公司将以书面形式通知陈荣根签订商品房买卖合同；陈荣根必须在收到通知后十日内与兰星江阴分公司签订商品房买卖合同，逾期视为放弃优先购买权，并不再享受以上单价购房优惠，交纳的诚意金不计息退还；双方签订商品房买卖合同后，诚意金抵作房款；本认购书有效期自签订之日起生效，到陈荣根收到签订商品房买卖合同通知之日起十日内自动作废。认购书“甲方”位置上盖有兰星江阴分公司的售房合同专用章及法定代表人钱树忠的印章。认购书最后记载有陈荣根的身份证号码和联系电话，在乙方确定的书面通知地址栏未填写内容。陈荣根于合同签订当日向兰星江阴分公司支付诚意金60万元。江阴兰星公司取得预（销）售许可证后于2010年5月将龙城福第A商业一层全部销售，讼争房屋的售价为4394340.63元。在审理过程中，原告申请对讼争房屋进行市场价格鉴定（评估），估价结果为：估价对象的建筑面积为632.025平方米，市场价值为4987929元。若被告不违约，原告应支付的售价为3792150元。

另查明，兰星江阴分公司现登记为江阴兰星房地产开发有限公司（简称江阴兰星公司），江阴兰星公司确认兰星江阴分公司的责任由其承担，陈荣根无异议。

裁判

江苏省江阴市人民法院经审理认为，陈荣根与兰星江阴分公司签订的《龙城福第认购书》以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的，系独立、有效的预约合同，双方应在认购书所约定的条件成就后按约定履行。兰星江阴分公司在取得销售许可后未按约书面通知陈荣根并与之订立本约，违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应当承担相应的违约责任。综合考量江阴近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况，确定具体赔偿数额应以江阴兰星公司因违约实际获得的差价利益602189.63元为宜。据此，法院判决：被告江阴兰星公司应返还原告陈荣根诚意金60万元，并赔偿陈荣根损失602189.63元，合计1202189.63元；驳回陈荣根其他诉讼请求。

一审判决后，被告不服并提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

评析

本案争议的焦点在于：认购书是买卖合同还是预约合同，违反预约合同的赔偿范围如何确定。

1.本案中认购书的性质

一种观点认为，认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间及双方的权利义务作了明确约定，具备了购房合同的主要条款，是附生效条件的购房合同。当兰星江阴分公司取得商品房预售许可证时，购房合同就已经生效。

另一种观点认为，认购书缺乏付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等主要内容，双方需通过进一步谈判确定后才能订立合同，认购书只是缔约行为。

法院经审理认为，原、被告签订的房屋认购书是对未来签署正式购房合同的预先安排，并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的，系独立、有效的预约合同。虽然认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间作了约定，但还是缺少合同成立的其他要素如付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等，且合同明确约定了在取得房屋预售许可证后签订商品房买卖合同，意即该认购书确认无误的约定事由系兰星江阴分公司在取得房屋预售许可证后应书面通知陈荣根与之订立商品房买卖合同，而双方当事人最终是否会订立买卖合同、买卖合同的主要条款是否与认购书一致，根据认购书不能得出肯定无疑的结论，所以，认购书不能认定为买卖合同，而是买卖合同的预约合同。

2.预约合同违约责任赔偿范围的确定

违反预约合同应承担损失的范围，应以机会损失为基础，不超过履行利益为限，综合考虑案情，予以确定。预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定，当事人对本约的期待利益已经固化，违约方一旦违约，守约方的期待利益也随之丧失，守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会，导致机会损失转化为现实损失，该机会损失归属于信赖利益的损失。但是，预约合同的标的是签订本约合同这一行为，而不是交易的实际发生，依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益，即履行利益，只能理解为商业利益，在本约未达成的情况下，不能视为法律上的利益，也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围，但信赖利益的损失不能超过履行利益损失，故违反预约合同应承担损失的范围不能超过可得利益的范围。

本案中，被告因违约得到的直接经济利益可对应地视为原告的机会利益损失。一个行为给合同一方带来利益，同时给另一方造成损失，该利益和损失之间具有某种程度的对应关系。任何人不得从违法行为中获利，兰星江阴分公司的违约行为给自己带来了602189.63元（4394340.63元-3792150元）的直接经济利益，也就是原告的机会利益的损失。陈荣根的可得利益应为评估的市场价4987929元与其本可以购买的成本价3792150元的差价即1195779元。本案中的机会利益没有超出可得利益的范畴。综合考量双方当事人的履约情况及近年来本地房地产交易中频现因房价上涨而开发商违约的事例，故以兰星江阴分公司在交易中违背诚实信用原则而获得的实际经济利益作为对陈荣根的损失赔偿，既是对违背诚信原则行为的惩戒，也是合理地弥补了原告的损失。

本案案号：（2011）澄西民初字第0105号，（2012）锡民终字第0024号

案例编写人：江苏省江阴市人民法院 曹海英 陈教智
浙江省人民政府


浙江省外商投资财产鉴定管理办法

省政府令第52号


　　现发布《浙江省外商投资财产鉴定管理办法》，自发布之日起施行。 　　　　　　　　　　　　


省长　万学远 　　　　　　　　　　　　　　　
一九九四年十月九日



　　第一条　为了加强外商投资财产的鉴定工作维护中外投资者的合法权益，根据《中华人民共和国进出口商品检验法》及国家其他有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本办法。
　　第二条　凡在本省行政区域内外商作价出资或者委托外商从境外购进的有形财产的鉴定，均适用本办法。
　　第三条　中华人民共和国浙江进出口商品检验局负责管理全省的外商投资财产鉴定工作，设在本省市（地）的进出口商品检验局负责管理所在地区的外商投资财产鉴定工作。
　　省财政主管部门负责全省的外商投资财产验资及有关的财务工作；市（地）、县（市、区）财政主管部门负责本辖区内的外商投资财产验资及有关的财务工作。经县级以上财政主管部门批准成立的会计师事务所，负责办理外商投资财产的验资工作。
　　第四条　境外投资者在本省举办合资企业、合作企业、独资企业的，其作价出资或者受委托从境外购进有形财产的，应当在合同、协议中订明由商检机构进行质量检验和价值鉴定的条款（独资企业的申请报告中也应列上此项内容）。没有此项条款或内容的，审批部门不予批准。
　　第五条　委托外商从境外购进有形财产的，委托人在签订委托代购合同前，应就需要购进的有形财产的质量检验和价值鉴定条款向商检机构等有关部门进行咨询。
　　第六条　商检机构应对外商投资财产进行下列鉴定：
　　（一）对有形财产的现有价值进行鉴定；
　　（二）对有形财产中机器设备的品名、质量、数量、型号、规格、商标、新旧程度以及制造日期、国别或地区、制造厂家等进行鉴定；
　　（三）对因自然灾害、意外事故等引起的有形财产的损失情况进行鉴定；
　　（四）与外商投资财产有关的其他鉴定。
　　第七条　申请有形财产价值鉴定或损失鉴定的，申请人应提供与财产的价值或与损失有关的情况、报告、单据、清单、帐册及其他必要的资料；申请品种、质量、数量等方面鉴定的，申请人应提供与机器设备等有关的清单、单证等资料。
　　第八条　申请有形财产损失鉴定的，申请人应保持受损财产现状，对易扩大损失的财产，应及时采取合理的施救措施。
　　第九条　外商投资财产鉴定按下列程序进行：
　　（一）作价出资的有形财产到货后，收货人应在到货之日起三十日内持进口货物到货通知单、企业合同、作价出资清单、企业批准证书以及其他必要的单证，向当地商检机构申请外商投资财产鉴定；委托外商从境外购买的有形财产到货后，收货人应在到货之日起三十日内持进口货物到化通知单、购货合同以及其他必要的单证，向当地商检机构申请有形财产鉴定。
　　（二）商检机构接到鉴定申请后，应按照国家规定的方法及有关标准，并参照当时国际市场上同类商品的价格，对外商作价出资或者委托外商从境外购进的有形财产进行鉴定。商检机构应在申请人提供的各项单证、资料齐全之日起三十日内作出鉴定结论；对需要结合安装调试进行鉴定的，应在安装调试结束后十五日内作出鉴定结论。对需要向外索赔的，商检机构应出具索赔证书。
　　第十条　商检机构的价值鉴定结论与外商报价或者与委托代购合同不一致的，以商检机构的鉴定结论为准。
　　第十一条　申请人对商检机构的鉴定结论有异议的，可以依据《中华人民共和国进出口商品检验法实施条例》第四十九条的规定申请重新鉴定。
　　第十二条　商检机构鉴定人员应遵循实事求是、独立鉴定、公正合理的原则进行鉴定。
　　第十三条　会计师事务所须凭商检机构出具的价值鉴定证书办理外商投资财产的验资工作。
　　外商投资企业引进的有形财产未取得商检机构出具的价值鉴定证书的，会计师事务所不得进行验资。
　　第十四条　申请人应配合商检机构鉴定人员工作，并提供必要的工作条件。
　　第十五条　商检机构对鉴定结论以及申请人提供的有关资料、情况负责保密，未经申请人同意，不得向第三方提供。法律、法规另有规定的除外。
　　第十六条　商检机构可以接受银行、保险等有关部门的委托，对外商出资的或者委托外商从境外购进的有形财产或者与该财产有关的事项进行鉴定。
　　第十七条　外商投资企业使用未报经鉴定的有形财产的，除补办鉴定手续外，由商检机构对企业给予通报批评，也可以处以该有形财产总值的百分之一至百分之五的罚款。
　　第十八条　申请人隐瞒真实情况或者伪造有关资料骗取鉴定证书的，由商检机构对申请人给予通报批评，也可以处以该有形财产总值的百分之五至百分之二十的罚款。
　　第十九条　会计师事务所、注册会计师违反本办法第十三条规定的，由财政部门按照国家有关规定处理。
　　第二十条　当事人对商检机构作出的处罚决定不服的，可以自收到处罚通知之日起三十天内，向作出处罚决定的商检机构或者其上级商检机构申请复议。当事人对复议决定不服的，可以自收到复议决定书之日起三十天内，向人民法院提起诉讼。
　　当事人逾期不申请复议或者收到复议决定书后逾期不提起诉讼、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的商检机构申请人民法院强制执行。
　　第二十一条　商检机构鉴定人员因玩忽职守、循私舞弊或者弄虚作假造成鉴定失实的，由其所在单位或者上级机构给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第二十二条　办办法执行中的具体问题由浙江省人民政府法制局负责解释。
　　第二十三条　本办法自发布之日起施行。