河南省许昌市人民政府办公室


许昌市人民政府办公室关于切实巩固粘土砖瓦窑厂治理整顿成果的意见

许政办[2009]65号


各县(市、区)人民政府，经济开发区、东城区管委会，市人民政府有关部门：



根据《河南省人民政府办公厅关于切实巩固粘土砖瓦窑厂治理整顿成果的意见》(豫政办〔2009〕35号)精神，为进一步做好我市粘土砖瓦窑厂治理整顿和监督管理工作，巩固粘土砖瓦窑厂专项整治成果，全面禁止使用实心粘土砖，促进我市新型墙体材料产业健康发展，现提出如下意见。　



一、充分认识巩固整治成果的重要意义



2006年以来，全市各级政府和有关部门按照省政府的统一部署，深入贯彻落实《河南省人民政府关于治理整顿粘土砖瓦窑厂加快发展新型墙体材料的通知》(豫政〔2005〕54号)精神，同心协力、克难攻坚、强力推进，全市粘土砖瓦窑厂全部关闭，以粘土为主要原料的轮窑烧结砖厂得到有效治理，取得了有效保护耕地、改善生态环境、促进新型墙体材料产业健康有序发展的显著成效。但是，由于粘土砖使用惯性和利益驱动的影响，一些地方粘土砖生产出现局部反弹，特别是以新型墙体材料名义违规取土和掺加粘土进行生产的问题尚未得到根本解决。未经产品确认的烧结砖大量流入市场，形成较大的建筑隐患。因此，各级政府和有关部门必须保持清醒认识，要从落实科学发展观的大局出发，从促进新型墙体材料产业加快发展的迫切需要出发，充分认识巩固粘土砖瓦窑厂整治成果的重要意义，牢固树立责任意识，再接再厉、齐抓共管，坚持在深化整治的过程中巩固成果，在巩固成果的基础上深化整治。要充分发挥新闻媒体的舆论导向和监督作用，大力宣传巩固粘土砖瓦窑厂整治成果、推进发展新型墙体材料的重要意义，提高广大干部群众的认识，营造良好的社会舆论氛围。　



二、开展粘土砖瓦窑厂集中查处行动



通过开展集中查处行动，限期整治出现反弹的粘土砖瓦窑厂和以新型墙材名义生产粘土砖行为，有效遏制局部区域出现的各类违法违规生产粘土砖的反弹势头，进一步巩固粘土砖瓦窑厂整治成果，规范新型墙材生产秩序。



(一)明确集中查处的范围。一是对目前市辖区内仍在继续违法违规生产的粘土砖瓦窑厂，包括所有尚未关闭及新建、复建的粘土砖瓦窑厂或仍然烧制粘土砖的各类砖瓦窑；二是对目前市辖区内以新型墙材名义生产粘土砖或仍然使用晾坯场的所有烧结类砖厂。



(二)强化集中查处工作措施。一是对属于查处范围的粘土砖瓦窑厂，或未经省发改委等有关部门合法批准，以新型墙材名义生产粘土砖的场所，一律限期拆除。二是所有经过省发改委核准或备案的新型墙材企业，一律不得使用或存在晾坯场。其中，对属于经省发改委核准，但未按核准工艺生产(如应建隧道窑却建轮窑，应建烘干室却使用晾坯场)的，一律停产，限期整改，对使用的晾坯场一律限期清理。对属于2007年7月10日之前经省发改委备案，但截至目前仍未建造和使用烘干室的，一律限期拆除窑体和清理晾坯场。三是在集中查处期间，对查处范围内属于违法用地或非法经营的，分别由国土资源和工商管理部门依法予以查处。四是各县(市、区)要严格按照相关规定，对因行政不作为或领导不力、组织不到位，对辖区内粘土砖瓦窑厂反弹和以新型墙材名义生产粘土砖控制不力的，严肃追究县、乡政府及有关部门的领导责任和监管责任。



(三)实行县级自查与市级复查相结合的查处方式。县级自查以县(市、区)为单位，对本辖区内尚未关闭拆除或出现反弹的粘土砖瓦窑厂，以及以新型墙材名义生产粘土砖的企业进行全面核查。根据排查结果，由县级政府组织相关乡、镇政府和有关部门限期查处，并追究相关领导责任和监管责任。市级复查由市治理整顿粘土砖瓦窑厂领导小组办公室(简称市整顿办)牵头组织，负责对各县(市、区)自查自纠情况进行全面复查。其中，对今年以来省联席办交办的信访件查处落实情况，逐一进行复查。7月10日之前，各县(市、区)要全部完成自查自纠任务，并向市政府作专题报告，并抄送市整顿办。7月15日之前，市整顿办要完成复查任务，并向全市进行情况通报。



(四)落实集中查处工作要求。一是各县(市、区)政府要迅速研究并制定措施，及时部署和开展集中查处行动。二是各县(市、区)政府要组织国土、发改、建设、环保、监察、工商、电力等部门，严肃查处违法违规生产粘土砖行为，严格落实责任追究，按期完成集中查处行动的目标任务，确保工作成效。在此基础上，进一步强化监管机制，严格落实监管措施，切实巩固整治成果。三是对批准生产或试生产的企业，凡违规生产粘土砖或以新型墙体材料名义生产粘土砖的，由市、县级政府组织有关部门会同所在乡(镇)政府限期拆除，并对有关责任人依法严肃处理。各级政府要强化责任，明确期限，落实资金，保证质量，确保已关闭粘土砖瓦窑厂和已拆除违规企业复垦到位。四是集中整治行动结束之后，对粘土砖生产反弹和未复垦到位的县(市、区)，市整顿办将进行通报查处，实行重点监管。



三、严格规范新型墙体材料市场秩序



坚持并完善市、县两级整顿规范发展新型墙体材料联席会议制度。联席会议负责协调新型墙体材料产业发展工作，对已经发改、环保、国土、建设等有关部门批准(核准或备案)的新型墙体材料企业，按照“属地管理”的原则，由县级政府相关部门负责对其生产经营行为进行日常核查与监管；凡未按批准(核准或备案)、规划、环评、用地等批准内容及范围生产的，责令限期停工整改，逾期不整改或达不到整改要求的，依法限期关闭拆除并提请原批准机关撤销相关批文或证书；凡未经批准(核准或备案)擅自生产经营的，由县级政府组织乡镇政府限期关闭拆除，并追究有关部门及当地政府的监管责任。



按照“市场导向、节能环保、规模发展、合理布局”的原则，严格新型墙体材料企业的准入标准，进一步规范新型墙体材料市场。各县(市、区)一律不得新建或改造轮窑烧结砖厂；新建或改建隧道窑生产线的企业，首先必须经县(市)整顿规范发展新型墙体材料联席会议研究，各部门依法办理规划、用地、环评手续后，再经市整顿规范发展新型墙体材料联席会议研究，上报省发改委核准，并依法办理产品确认等手续。



市、县两级整顿规范发展新型墙体材料联席会议要高度重视烧结类新型墙体材料企业监管和产品确认工作，对依法依规进行生产、具备申报条件的烧结类企业，要主动联系，积极受理，优质服务，抓紧进行产品质量认证，完善相关手续，督促有关企业按标准整改到位。



四、落实部门监管职责



市发改委负责对新型墙体材料新建、改扩建项目的核准；负责项目实施的核查和后续监管，对已核准(备案)的墙体材料企业一律向社会公告，对不按批复意见违规生产的行为，组织协调相关部门进行查处。市建委负责产品确认及推广应用的监管工作，负责对违规使用的单位进行依法查处。市国土资源局负责新型墙材企业建设用地的审批管理，依法取缔非法新建、复建粘土砖瓦窑厂和假借新型墙体材料名义违规掺加粘土的企业，对继续使用晾坯场的予以限期清理；负责对新型墙体材料新建、改扩建项目建设用地的审核、监管和对土地复垦整理工作的实施。市环保局负责环境影响评价审批和监管，对已办理环评手续的企业进行审核并向社会公示；对没有通过环评审批的，或者虽然通过环评，但没有建设环境保护设施的依法予以查处。市城乡规划局负责查处无规划审批手续及不执行规划的建设行为。市工商局负责依法查处墙材企业的无照经营行为。市质监局负责监督检验新型墙材生产企业的产品质量。市电力公司负责对强制淘汰的落后产能、违规新建项目和使用粘土为原料生产的企业采取停电措施。市公安局负责整治活动中违法抗法事件的处理。市监察局负责对在工作中失职失责的部门和责任人进行行政问责。



五、建立健全监管体系



(一)建立县级日常巡查制度。县级发改、国土、建设、环保等部门，要按照省政府豫政办〔2009〕35号和省联席办豫整联〔2009〕1号文件要求，根据各自职责，建立日常巡查制度，对本辖区巩固粘土砖瓦窑厂整治成果工作情况进行经常性动态巡查，对发现的问题及时查处到位。国土部门负责非法新建、复建粘土砖瓦窑厂和假借新型墙体材料名义违规取土、掺加粘土进行生产情况的巡查和查处；发改部门负责监测核查烧结类新型墙材企业立项核准(备案)与实施等情况，对存在的问题作出处理；建设部门负责烧结类产品使用的巡查，及时监测和查处在“禁实”区域违规使用粘土砖等情况；质监部门负责烧结类墙体材料企业产品质量的监督检查，及时发现和查处不合格产品；工商部门负责对烧结类墙材企业生产经营的巡查，及时监测发现和查处无照经营行为；电力监管部门负责烧结类企业生产用电的监管，及时停止列入关闭或整改企业名单的生产用电。



(二)建立统计报告制度。县级发改、国土、建设、环保等部门，要将日常巡查情况及时统计，每月向本级政府报告巡查结果。县(市、区)粘土砖瓦窑厂治理整顿办公室负责将本辖区有关部门的统计结果汇总后，填写《县(市、区)巩固粘土砖瓦窑厂整治成果情况月报表》，经本级政府分管领导签批后，于下月5日之前报送市整顿办，市整顿办汇总后10日之前报送省联席办。2009年月报制度自6月份实施，各县(市、区)整顿办将6月份月报表于7月5日前报送市整顿办，市整顿办于7月10日之前向省联席办报送6月份月报表。



(三)建立监测公示制度。各县(市、区)整顿办负责将本辖区经巡查监测的所有生产和在建烧结类企业名单汇总后，填写《县(市、区)烧结类新型墙材企业公示名单》，经本级政府分管领导签批后，于每季度首月10日之前在市级新闻媒体公示并报送市整顿办，市整顿办汇总后于每季度首月20日之前报省联席办备案。其中，各县(市、区)整顿办负责将本辖区今年第二季度《县(市、区)烧结类新型墙材企业公示名单》于7月10日之前在市级新闻媒体公示后，将媒体公示件报送市整顿办，市整顿办汇总后于7月20日之前报省联席办备案。



六、严格落实责任追究



市、县(市、区)政府主要领导是巩固粘土砖瓦窑厂整治成果的第一责任人，分管领导是直接责任人。市、县(市、区)政府要把巩固粘土砖瓦窑厂整治成果工作列入政府责任目标，认真落实县、乡镇两级政府的领导责任及相关部门的监管责任，切实加强督导检查。县(市)、乡(镇)两级政府要按照属地管理的原则，由新型墙体材料企业所在地县(市)、乡(镇)政府进行经常性的监督检查，责任到人，切实履行第一责任人和直接责任人的责任，坚决杜绝各类违规事件的发生。县级发改、建设、国土、环保、工商、电力、质监、监察、公安等联席会议成员单位要依照各自职责切实履行到位并密切配合乡镇工作。因行政不作为或领导不力、组织不到位，对辖区内粘土砖反弹和以新型墙体材料名义违规取土和掺加粘土进行生产的问题控制不力的，监察部门要追究其领导责任和监管责任。



市政府将对各县(市、区)政府巩固粘土砖瓦窑厂整治成果、加快粘土砖瓦窑厂占地复垦、规范新型墙体材料市场秩序等情况进行半年和年度目标考评。目标考评的主要内容包括本辖区上半年和年度内粘土砖瓦窑厂拆除数量(含新建、复建)及比例、已复垦土地面积及比例；烧结类新型墙材企业数量和手续齐全的数量及比例。市整顿办负责将市政府对各县(市、区)政府上半年和年度考评结果以正式文件进行通报，并抄送省联席办。对工作先进的县(市、区)报请市政府予以表彰或通报表扬，对工作落后的县(市、区)予以通报批评并列入重点监管地区，责令限期整改。逾期整改不到位的，视其整改进度采取暂停建设用地审批、核减建设用地指标等惩处措施，并在新闻媒体公开通报。



附件：1、《县(市、区)巩固粘土砖瓦窑厂整治成果情况月报表》

　　　2、县(市、区)烧结类新型墙材企业公示名单







二○○九年六月二十


安徽省黄山市人民政府


政府令（第 49号）



　　已经2012年11月14日市政府第60次常务会议审议通过，现予颁布，自2013年1月1日起施行。
　　



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市　　长　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　
2012年12月22日　



　 　
黄山市物业管理办法


第一章　总　　则

　　第一条　为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进和谐社区建设，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和其他有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
　　第三条　新建住宅区应当实行物业管理。没有实施物业管理的老旧小区，由区县人民政府组织整治，创造条件，逐步实行物业管理。在没有落实物业管理前，所在地街道办事处、乡镇人民政府或产权单位负责监管小区环境卫生及安全防范工作。
　　鼓励机关、企事业单位办公区域，以及配套设施比较齐全的大厦、工业区、商业贸易区、旅游区、学校等其它物业，实行物业管理。
　　第四条　市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作；区、县房产行政主管部门（含黄山风景区管委会、黄山经济开发区管委会确定的机构）负责本区域内物业管理活动的监督管理工作。
　　规划、城管、工商、公安、环保、价格、质监、卫生、司法、民政、人防、园林等行政主管部门按照各自职责做好物业管理区域内的监督管理和行政执法工作。
　　第五条　区、县人民政府应当把小区物业管理纳入社区管理范畴，实行物业服务属地管理。街道办事处、乡镇人民政府在区、县房产行政主管部门指导下，负责组织本区域内业主大会成立和业主委员会选举换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展活动。
　　第六条　街道办事处、乡镇人民政府应当建立完善定期处理物业管理问题工作机制，涉及业主要求协调解决物业管理有关问题的，应当及时处理。居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。
　　区、县房产行政主管部门应当建立投诉受理制度，对于涉及物业服务质量方面的投诉要及时给予处理并答复投诉者；涉及规划、城管、工商、公安、环保、价格、质监、卫生、人防、园林等部门依法处理的投诉，应当在5个工作日内移交相关部门处理并告知投诉者。
　　第七条　 区、县房产行政主管部门应当协同街道办事处、乡镇人民政府召开有关单位及业主委员会或者业主代表参加的物业管理联席会议，协调解决下列事项：
　　（一）业主委员会未依法履行职责；
　　（二）业主委员会未依法换届；
　　（三）物业服务企业未依法退出和办理交接手续；
　　（四）物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷；
　　（五）其他需要协调解决的事项。
　　第八条　街道办事处、乡镇人民政府可以在充分考虑建筑物规模、社区建设、方便管理、降低管理成本、业主意愿等因素，对需要整合的住宅小区进行科学合并，统一实施物业管理。

第二章　业主、业主大会和业主委员会

　　第九条　本办法中所称业主是指房屋所有权人。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
　　物业使用人在物业管理活动中应当遵守有关法律、法规和管理规约(含临时管理规约，下同) 的规定。　　
　　第十条　业主对物业管理区域共同部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；
　　（二）选举或者更换业主委员会委员；
　　（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；
　　（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业实施服务；
　　（五）筹集、管理和使用专项维修资金；
　　（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；
　　（七）申请分立或者合并物业管理区域；
　　（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
　　决定第（五）、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　第十一条　新建物业，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的物业管理区域，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域。
　　本办法实施前，物业管理区域已经自然形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域。
　　第十二条　物业管理区域内的全体业主成立业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主通过业主大会或者业主代表大会表决决定是否委托物业服务企业管理或实行自治管理。
　　一个物业管理区域内业主较少，经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。业主代表应当在参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。凡需投票表决的事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由业主代表收集并提交业主大会，作为投票时的表决依据。
　　第十三条　符合《安徽省物业管理条例》规定的首届业主大会成立条件的，开发建设单位应当以书面形式报告物业所在地的房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并报送下列资料：
　　（一）物业管理区域证明；
　　（二）房屋及建筑物面积清册；
　　（三）业主名册；
　　（四）建筑规划总平面图；
　　（五）交付使用共用设施设备的证明；
　　（六）物业管理用房配置证明；
　　（七）其他有关的文件资料。
　　第十四条　街道办事处、乡镇人民政府应在收到书面报告30日内，负责组织成立首次业主大会会议筹备组。
　　筹备组一般由5名成员组成，其中社区居民委员会或村民委员会代表、建设单位代表各1名，业主代表3名。筹备组组长由社区居民委员会或村民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。
　　筹备组中的业主代表由街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会组织业主推荐。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或乡镇人民政府协调解决。
　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
　　第十五条　业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
　　第十六条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
　　在规定的期限内未参与表决的业主，视同放弃投票权。
　　第十七条　业主大会的决定应当在物业管理区域内及时公告，并以书面形式报送所属居民委员会备案。
　　第十八条　业主委员会应当由5—11人单数组成，不得从事与物业管理无关的活动。
　　业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过3年，可连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
　　业主委员会委员候选人通过业主联名推荐、业主自荐等方式产生。
　　第十九条　业主委员会在物业管理活动中按照国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《业主和业主委员会指导规则》等规定履行职责，并承担相应义务。
　　第二十条　业主委员会应当自选举产生之日起10日内，持下列有关资料向所在地的区、县房产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府办理备案手续：
　　（一）业主大会、业主委员会选举情况报告；
　　（二）业主大会议事规则；
　　（三）业主公约；
　　（四）业主大会的决定；
　　（五）业主委员会组成人员的基本情况。
　　第二十一条　业主委员会办理备案手续后，可持街道办事处或乡镇人民政府出具的备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
　　业主大会印章可由属地街道办事处代为保管；业主委员会印章由业主委员会保管。
　　业主委员会任期内发生变更的，应当自变更之日起20日内将变更内容报告备案部门。
　　第二十二条　业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
　　第二十三条　业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公示，接受业主监督。
　　工作经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
　　第二十四条　业主委员会任期届满60日前，物业所在地街道办事处或乡镇人民政府应当督促或组织其换届。
　　业主委员会委员如因资格终止或业主委员会换届，街道办事处、乡镇人民政府应当指导、督促其办理档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交手续；对拒不移交的，其他业主委员会委员、新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
　　第二十五条　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合相关社区居民委员会或村民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会或村民委员会开展工作，作出的决定应当书面告知社区居民委员会或村民委员会。

第三章 前期物业管理

　　第二十六条　前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前由开发建设单位选聘的物业服务企业所开展的物业管理活动。
　　第二十七条　新建小区在办理预售许可证前，建设单位应当通过招投标选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
　　投标人少于3个或者建筑面积在5万平方米以下的住宅物业、建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业，经物业所在地房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
　　第二十八条　前期物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，将招标公告、招标邀请书、招标文件及其他有关材料报房产行政主管部门审核备案。
　　第二十九条　前期物业服务企业应当按照中标价格或者协议收费价格收取前期物业服务费用。
　　建设单位销售物业时，不得承诺减免物业服务费用。
　　第三十条　建设单位应当承担所委托物业管理项目的前期介入费用、接管验收费用、物业服务企业的开办费用及项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足等补贴。各项费　　用和补贴的具体标准及支付方式由建设单位与物业服务企业根据项目规模、配套等因素协商确定并在前期物业服务合同中进行约定。
　　第三十一条　建设单位在销售物业时，应当将《前期物业服务合同》、《临时管理规约》向买受人明示并予以说明。　
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守《临时管理规约》予以书面承诺。
　　第三十二条　前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对房屋买卖双方和物业服务企业均具有约束力。
　　前期物业服务在首次业主大会未成立前，因故终止合同的，提出解除合同的一方应当提前90日书面告知合同另一方。建设单位应当及时选聘不低于原资质、并经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的物业服务企业继续管理小区，物业服务和收费标准按照原物业服务合同约定的标准执行。
　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止后10日内，将物业管理用房和物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及相关资料移交给新聘用的物业服务企业。
　　建设单位应当将前期物业服务企业更换情况及时书面报告区、县房地产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会，并办理备案。
　　第三十三条　前期物业服务企业承接新建物业项目，应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。
　　（一）物业共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
　　（二）物业共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
　　（三）物业共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、停车设施、教育和休闲娱乐设施、消防设施、监控设施、人防设施、垃圾转运设施等；
　　（四）物业管理用房及其它公共房产和设施设备。
　　建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验内容，承接查验的具体结果应有详细记录，明确责任和维修时间。
　　前期物业服务企业应当将查验情况书面报送区、县房地产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案。
　　第三十四条　建设单位在申领商品房预售许可证前，应当向房产行政主管部门报送下列材料：
　　（一）建设单位与物业管理服务企业签订的前期物业服务合同；
　　（二）临时管理规约；
　　（三）标注物业管理用房具体位置和面积的规划详图；
　　（四）物业服务项目招投标情况书面材料。
　　第三十五条　建设单位在商品房价格备案时，应当将按照规划要求配套建设的车库、车位、会所等是否计入商品房销售成本予以明确，并在商品房销售现场予以明示。
　　第三十六条　建设单位必须在办理项目综合验收备案前，向物业服务企业移交物业管理用房、共用设施设备清单及下列资料，物业服务企业应将移交结果向行政主管部门审核备案。
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图及其它竣工验收资料；
　　（二）供水、供电、供气、通信、有线电视等供用合同（协议）；消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，共用设施设备的安装、使用和维护保养（含窨井设施检测报告和产品合格证明）等资料；　
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）承接查验所必需的其他资料。
　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
　　第三十七条　建设单位应当将与施工单位在施工合同中商定的物业工程质量保修金全额专户存储。物业工程质量保修金提取的比例与管理使用办法，由市住房和城乡建设委员会另行制定。
　　第三十八条　建设单位应当将通过竣工验收合格后的房屋交付物业买受人，并按国家规定提供工程质量保修书和物业使用说明书，明确保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。
　　第三十九条　物业管理用房的具体位置应在规划设计平面图纸上明确标注，并在项目经济指标中注明其面积。对建设规模较大、由多个相对独立组团构成的物业项目，应以方便业主为原则，按照单个独立组团建筑面积分别规划配置物业管理用房。
　　建设单位移交物业管理用房，不得收取任何费用。
　　第四十条　物业管理用房应当满足下列要求。
　　（一）物业管理用房的配置：其中经营性用房的比例不得少于物业管理用房的20%，业主委员会办公用房建筑面积为20—30平方米，产权属小区全体业主共有。
　　（二）物业管理用房应考虑便利业主，设置在小区中心区域或主要出入口位置，层高不少于2.6米，具备采光、通风、通水、通电、通信、排污等正常使用功能和基本的办公条件。不得将楼梯间、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、半地下室、车棚、车库、人防工程以及室内层高不足2.6米等不符合办公条件或无法办理产权登记手续的房屋作为物业管理用房。
　　第四十一条　新建住宅小区入住条件必须达到水、电供应正常，道路通畅，与施工场地有明显分界隔离设施。供水、供电、供气等必须实行一户一表制。
　　第四十二条　供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收费。经平等协商，物业服务企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取额外费用。
　　物业服务区域内用于小区公共照明、电梯运行、卫生保洁等非经营性的用水、用电等执行居民用水、用电价格。
　　第四十三条　住宅小区由建设单位投资建设的室外配电设施，其投资已摊入建房成本，产权属于居民共有，供电企业应无偿与建设单位办理移交手续，并负责日常运行管理。

第四章　　物业服务

　　第四十四条　物业服务企业应当依法取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理服务活动。从事物业管理的人员，应当依法取得职业上岗证书。　
　　物业服务企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让资质证书。物业服务企业应当在经营服务场所公示法人营业执照、资质证书和有关专业人员的职业资格证书。
　　市房产行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。
　　第四十五条　外地物业服务企业进入本市从事物业服务活动的，在接管项目前必须持以下证件到市房产行政主管部门备案，获批准后方可从事与物业服务资质相符的物业服务工作，并接受当地房产行政主管部门的监督。
　　（一）营业执照副本原件；
　　（二）资质证书副本原件；
　　（三）企业机构代码副本原件；
　　（四）上年度公司财务报表原件；
　　（五）接管本地项目的人员配置清册及相关上岗证件；
　　（六）公司注册地物业服务主管部门对企业业绩和诚信评议函；
　　（七）其他相关业绩证明材料。
　　第四十六条　选聘物业服务企业应当由业主大会决定。
　　业主委员会将拟选聘的物业服务企业以及拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容需要变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。
　　前款规定的公示时间不少于10日。
　　业主委员会应当参照市房产行政主管部门制定的物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。签订合同时，应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务　　企业的决定和业主委员会的合法证明。
　　物业服务企业应当在合同签订之日起15日内，将物业服务合同报区、县房产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案。
　　第四十七条　物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。
　　第四十八条　物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示。
　　第四十九条　物业服务合同期限届满前3个月，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。
　　物业服务企业在合同到期后不愿继续进行服务的，应提前3个月书面告知业主委员会做好另行选聘物业服务企业相关工作。合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业服务合同继续履行，履行期间的双方权利和义务按照原物业服务合同执行。
　　物业服务企业退出物业服务时，业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的，街道办事处或乡镇人民政府应当组织做好小区清扫保洁、垃圾清运、安全保卫等基本服务工作，并继续督促或者组织召开业主大会选聘物业服务企业。
　　第五十条　物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受原物业服务企业进行服务的，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：
　　（一）现场查验物业共用部位、共用设施设备；
　　（二）移交物业服务期间形成的使用、维保和定期检验等工作记录资料；
　　（三）移交本办法第三十六条规定的相关资料；
　　（四）结清预收、代收的有关费用清册；
　　（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。
　　物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
　　原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。
　　原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，可依法提起诉讼或者申请仲裁。街道办事处或乡镇人民政府和区、县房产行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
　　第五十一条　区、县房产行政主管部门对以下物业服务投诉应予受理：
　　（一） 物业服务企业不按照合同约定标准、内容提供服务的；
　　（二） 物业服务企业损坏、隐匿、销毁应当移交的资料、财物的；
　　（三） 物业服务企业未经业主大会同意擅自改变物业管理用房用途的；
　　（四）物业服务企业挪用房屋专项维修资金的；
　　（五）物业服务企业未经业主大会同意擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的；
　　（六）物业服务企业将一个物业管理区域的物业服务项目全部委托给他人的；
　　（七） 物业服务企业或房地产开发企业与物业服务招标人或者其他物业服务投标人相互沟通，以不正当手段围标、串标、违法中标的；
　　（八）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；
　　（九）法律、法规规定的其他情形。
　　物业服务企业有以上行为之一，经房产行政主管部门查实后拒不进行整改的，列入不诚信物业服务企业档案，禁止接管新的项目，并按照有关规定依法作出处理。
　　第五十二条　房产行政主管部门对物业服务企业是否按合同约定执行物业服务等级标准和相应的物业服务收费标准，实行年度考评制度。
　　第五十三条　物业服务费用可以在物业服务合同中约定采取包干制或酬金制等形式。
　　第五十四条　物业服务收费应当区分不同的物业的服务项目和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
　　住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等收费实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。
　　政府指导价由价格行政主管部门会同同级房产行政主管部门根据物业服务等级标准确定，并适时进行调整和公布。具体收费标准在物业服务合同中约定，报价格行政主管部门、房产行政主管部门备案。
　　物业服务企业应当按照价格主管部门规定，实行明码标价公示制度。
　　第五十五条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。
　　第五十六条　已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。
　　前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续时间为准。

第五章　物业的使用与维护

　　第五十七条　业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准的用途或房屋权属证书载明的用途使用物业，不得擅自将住宅房改为经营性用房。业主将住宅房屋改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，任何部门不得批准住宅房屋改变为经营性用房。
　　未取得营业执照或营业执照经营场所与实际工作地点不相符，擅自在住宅室内从事经营性活动的，工商部门应予查处。
　　第五十八条　车辆在物业管理区域内停放管理等事项，由业主大会决定。成立业主大会前，车辆停放管理等事项由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中进行约定，报价格行政主管部门审核后执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
　　第五十九条　占用业主共有道路、绿地或者其他场地用于停放汽车的车位，属于物业区域内的业主共有，仅供本物业管理区域内的业主、物业使用人使用，不得出售给物业管理区域外的单位或者个人。
　　物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响物业管理区域道路通行或者公共安全的，物业服务企业有权按合同或管理规约的约定要求公安部门进行处理，由此产生的费用由车主承担。
　　第六十条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。
　　任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的广场、道路、绿地等相关共用设施和场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘相关共用设施和场地的，应当事先书面告知物业服务企业或业主委员会，按有关规定报相关部门批准后方可施工，并在约定的期限内恢复原状;造成损失的，应当给予相应赔偿。
　　第六十一条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定对共用部分进行定期检查、养护、维修。当出现影响观瞻、危及安全、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情形时，应当及时维修、养护并采取必要措施实行安全防范。
　　物业服务企业或业主委员会对物业共用部分进行维修养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。因阻挠维修、养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复并赔偿损失。
　　第六十二条　物业保修期满后，专有部分由业主自行维修；共用部位、共用设施设备由物业服务企业根据国家规定或物业合同的约定进行维修养护。符合房屋专项维修资金使用条件需要大修更新改造的，可以按照规定的程序申请使用房屋专项维修资金。
　　市、区县人民政府每年应投入一定的资金,对旧住宅小区进行整治，完善其配套设施设备，积极推行物业管理。
　　第六十三条　业主或者物业使用人在进行装饰装修前应当事先书面告知物业服务企业。物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等注意事项。
　　物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查。对业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定进行违章装修的，物业服务企业应当及时制止，向有关行政主管部门报告；对拒不改正的，物业服务企业有权按照管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
　　第六十四条　发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，应采取应急措施进行抢修，房屋专项维修资金使用渠道按照《黄山市房屋专项维修资金管理办法》规定执行。
　　（一）屋面防水损坏造成大面积渗漏的；
　　（二）电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯进行大修和更新、改造的；
　　（三）给排水管道严重堵塞或高层住宅水泵损坏导致供水中断，影响业主正常生活的；
　　（四）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备进行大修、更新、改造的。
　　第六十五条　业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。
　　物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。业主办理产权转移时应向产权登记机构提供物业服务费结清证明。
　　第六十六条　业主或者物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。
　　物业管理区域内发生损害公共利益或者他人合法权益的行为时，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权劝阻、制止和投诉；制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法予以处理。

第六章　法律责任

　　第六十七条　业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
　　业主大会、业主委员会和物业服务企业，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养家禽、违章搭建、侵占通道等违反管理规约或损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，经社区居民委员会调解不成，可以依法向人民法院提起诉讼或仲裁机构申请仲裁。
　　第六十八条　业主、物业使用人应当按照(前期)物业服务合同的约定及时交纳物业服务费，不得以超出(前期)物业服务合同约定内容以外的问题为由，拒绝履行依约交纳物业服务费义务，损害其他业主的利益。逾期未缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉或依据仲裁协议申请仲裁。
　　业主大会会议代表和业主委员会委员不及时足额交纳物业服务费，经教育不予改正的，业主大会应当依法罢免其代表或委员资格。
　　第六十九条　业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处或乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处或乡镇人民政府应当指导并组织召开业主大会会议，决定有关事项。
　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
　　第七十条　未经业主大会许可，业主委员会、物业服务企业擅自利用小区共用部位共用设施设备从事经营活动的，由区、县房产行政主管部门责令限期改正，所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。
　　第七十一条　外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动未在市、区县房产行政主管部门办理备案的，房产行政主管部门应当责令其限期改正并予通报。
　　第七十二条　房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第七十三条　在物业管理活动中，当事人对相关行政管理部门的行政处理不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
　　第七十四条　违反本办法规定，有关法律法规或规章已设定处罚规定的，从其规定。

第七章　附　　则

　　第七十五条　本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。
　　第七十六条　本办法有关专业用语的含义：
　　包干制：是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　物业综合服务费：是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，为物业管理区域的业主提供共用部位共用设施设备的日常养护维修、卫生保洁、安全防范和绿化养护等具有公共性服务而向业主收取的费用。
　　第七十七条　本办法由黄山市住房和城乡建设委员会负责解释，自2013年1月1日起施行。