规避风险，理性维权
——田 冲
商品房作为一类特殊的商品，消费者在购买时更应谨慎，其投资之大，情况之复杂更非一般商品可比！有甚者倾其一生供养房子，只为有一席落脚之地。商品房的种类很多，分为住宅类商品房和非住宅类商品房。住宅类又分为好多种，在此我们仅就与大家联系最密切，也最容易产生问题的新住宅类商品房的买卖中存在的情况做一简要剖析，以期能为消费者的理性消费和维权提供一些帮助。
笔者拟从新住宅类商品房买卖的全过程进行剖析：
一、签约前
1、开发商层面上
（1）在广告宣传上的做法：广告是一种要约邀请，但是明示的、具体确定的部分应当视为要约！
a.违法宣传：开发商在没有取得商品房销（预）售许可证的情况下，不得发布房地产广告信息，但是开发商违规操作，在没有取得甚至是不可能取得上述许可证的情况下进行广告宣传。
b.虚假承诺：一种是为了吸引消费者前来购房，而作的根本不可能兑现的承诺，其实是一种欺诈；另外一种是对未来未完工的设施的承诺，但是仍然是看不到的。
（2）看房
a. 现房：实地去看，可能会让购房者看同户型不同的楼层的房子，要不然就是看到和购房者准备要买的房子房号不同、户型也不同的房子。
b. 期房：不让看户型图、规划图、五证情况不说明，故意隐瞒土地性质、用途、在建工程的抵押情况等，以至于欺诈。
2、购房者方面的应对措施。
a.要考察广告宣传的内容与实际的情况是否一致？可以实地去考察，现房一定要看到房子，看配套设施等，要看到实实在在的东西，还可以参考开发商的信誉度和成功案例。
期房就只有通过户型图、规划图等方面来了解，最重要的要了解土地及在建工程的情况：土地是否是出让土地、是否是住宅用地、在建工程是否抵押及开发商的还款情况。必要时可以委托律师来调查。
b.了解房价：了解区域房价、了解地段房价、了解不同户型、不同公共配套设施、不同品牌的价格！
c. 一定要五证齐全。国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。五证齐全就能说明项目的合法性，只有这样才能切实受到法律的保护，购买起来也就放心多了。
d. 看不到五证的情况：一是根本就没有这五证；二是拿到预售许可证时，其他的四证会被房管局暂扣，但开发商手中有这四个证件的复印件，这时就有可能会出问题，开发商拿着假的五证复印件谎称原件被房管局暂扣。其实只要能拿出销售许可证或者预售许可证，其他的证件是应该有的，这时购房者为保险起见最好到房管部门查一查开发商的五证。必要时可以委托律师调查。
二、签约及履行过程出现的问题。
1、定金合同的效力。为了保证房屋买卖合同的签订，双方会在签订正式合同之前，先签一个定金协议，以定金罚则的适用来约束双方签订商品房买卖合同。这里需要注意的问题是，与开发商在内部认定阶段签订的定金协议的效力问题。只要在起诉前开发商拿到了预售许可证，该协议就是有效的，反之就是无效的。
2、签约。
a.签订合同应注意的问题。
（a）网签程序:：预售商品房买卖需要进行网签，目的是为了有力的监控，最大化的保障购房者的利益，防止一房二卖，无证销售等情况的发生。
具体的操作步骤及方法：
合同网上签订经检查无误并保存后即可进行草拟合同的打印，买卖双方对打印出的草拟合同再次进行确认，如存在异议仍可进行网上修改，经确认无误后买卖双方签字盖章。签字盖章后的合同须网上提交进行合同备案登记，一旦提交将视为合法有效的合同且不得修改。合同备案登记通过后系统即生成备案登记号，合同须再次打印，合同内页右上角将随机打印生成备案登记号。
需要注意的是：
由于合同需要二次打印，因此网上提交前合同文本不能装订，否则网上提交后将无法再次打印合同备案登记号。
由于合同备案登记号须在合同内页的每页打印，因此在选择打印份数时一定要选择全部合同的总内页数。
有备案登记号的合同视为完整有效的商品房买卖合同，该登记号将作为合同注销、变更、产权办理等环节的唯一识别号，因此必须进行备案登记号的再次打印。
网签的实践操作中存在很多的问题，都是开发商在规避法律，推卸责任，欺诈购房者！最常发生的情况就是合同网上草签之后，由开发商来签字，可是购房者等了好多天就是拿不到合同，开发商说自己没有签字，合同还没有生效，一拖再拖。其实这种情况往往是开发商没有预售许可证，不能进行网上备案，但又拖着购房者不买都不行。遇到这种情况，购房者应当调查开发商是否有预售许可证，如果没有，立即起诉主张合同无效。
(b) 合同的内容明确（面积差异的处理、设计变更的处理、土地性质的变更、其他变更的处理、阳台产权、车库产权的处理、房屋保修、大.修基金缴纳的约定、天然气初装费的缴纳、还有其他费用的缴纳、公共设施、配套设施的约定、办理房产证的期限的约定等等）
①面积差异的处理。《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝───────────── ×100%
合同约定面积
②设计变更的处理。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的， 房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
因本第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
③土地性质的变更。国有土地使用权的年限根据其用途不同而有别。主要分为：居住用地70年、工业用地50 年、综合用地50年等 很多开发商为了谋利，不惜违规操作，把工业用地或者是综合用地用来建住宅，这样导致的结果是：房产证不能办理或者长时间的拖延。
④明确其他变更的处理。
⑤阳台的产权、车库产权的处理等等
关于阳台的产权：有的开发商会把阳台作为附赠品赠送给购房者，但是要注意的事阳台的产权的归属。如果是属于露天阳台，那么其所有权归整栋楼宇的业主，不能办理独立的产权，那么开发商也就无权处分，
车库的产权：要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商
车库作为小区共摊面积予以分摊，那么其产权属于全体业主，不能办理独立的产权，开发商当然不能随意处分，也就是说不能赠送给购房者；不纳入小区建筑面积的公摊，产权属于开发商，当然可以出售，赠送也就不是问题。
新生效的《物权法》对其作出了明确的界定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
关于发布《北京市电采暖低谷用电优惠办法》有关实施细则的通知
北京市经济委员会
关于发布《北京市电采暖低谷用电优惠办法》有关实施细则的通知
京经电管[2002]121号
各有关单位：
为进一步贯彻落实市政府治理大气污染的有关措施，推动我市电采暖工作健康发展，北京市经济委员会、北京市发展计划委员会、北京市市政管理委员会和北京市物价局联合发布了《关于印发〈北京市电采暖低谷用电优惠办法〉的通知》（京经电管[2002]100号）。根据该文件精神，制定了《北京市电采暖低谷用电优惠办法实施细则》、《北京市电采暖低谷用电价格联动实施细则》、《北京市电采暖市场规范细则一》三个细则（试行），与《北京市电采暖低谷用电优惠办法》同步实施。现予以公布。
附：1、《北京市电采暖低谷用电优惠办法实施细则》
2、《北京市电采暖低谷用电价格联动实施细则》
3、《北京市电采暖市场规范细则一》
北京市经济委员会办公室
2002年9月1日
附件一
北京市电采暖低谷用电优惠办法实施细则（试行）
一、优惠政策及适用范围
（一）《北京市电采暖低谷用电优惠办法》（以下简称《优惠办法》）的适用范围为北京行政区域内的电采暖用户。
（二）根据《优惠办法》，电采暖是指以电能为主要能源的采暖方式，包括蓄能式电采暖设备、热泵系统、电热锅炉、电热膜、发热电缆、普通电暖器（没有其它采暖方式）等。
（三）电采暖用户每年从11月1日起至次年3月31日止享受低谷用电优惠；低谷优惠时段为晚23:00至次日早7:00。
（四）在低谷优惠时段内，不区分用电性质、供热对象，一律按0.2元/千瓦时（含三峡建设基金和城市公用事业附加费）计费；其他时段按照其用电性质电价不变。
（五）集中供热的电采暖设备用电，全部用于居民采暖的，执行居民生活电价，即非低谷优惠时段0.44元/千瓦时，低谷优惠时段0.2元/千瓦时；含有非居民采暖的，可按居民采暖面积和非居民采暖面积比例分摊后，对居民采暖部分执行居民生活电价。
（六）集中供热的用户，电采暖设备单独计量；分户式电采暖居民需实施“一户一表”，安装一块分时电能计量装置，低谷优惠时段内，采暖设备、居民生活用电一并享受低谷优惠。
（七）北京市政府确定的历史文化保护区、电采暖示范工程项目范围内的平房居民采用电采暖，参照北京市配电设施改造及同步实施“一户一表”的技术要求，进行内、外线改造并实现“一户一表”。改造工程以供电企业与用户的产权分界点为界，供电企业负责分界点以外的外电源、配电线路以及用户电能计量装置的改造工程及资金；分界点以内的线路（包括户内线）由产权单位、居民用户自筹资金解决，收费标准按市物价部门核定后的价格执行。
二、优惠政策执行方法
（一）已采用电采暖的用户
1、已采用电采暖的用户是指2002年11月1日前电采暖设备已投入使用的用户。
2、集中供热的电采暖用户到属地供电企业办理确认手续；分户式电采暖用户由产权单位或房屋管理单位统一到属地供电企业办理确认手续。
3、供电企业自接到办理申请之日起30个工作日内，办理完毕相关手续。其中已经过一户一表改造且需要更换为分时电能计量装置的，由供电企业无偿更换；如供电设施不能满足电采暖用电要求的，应进行改造，经供电企业验收合格后装表供电。
（二）改用电采暖的用户
1、改用电采暖的用户由产权单位或房屋管理单位向供电企业办理业扩报装手续。分户式电采暖的改造应按照有规模、有计划的由产权单位或房屋管理单位统一组织实施。集中采暖用户改为分户式电采暖，需先向区（县）、市两级供热主管部门申请，经批准后办理业扩报装等手续。
2、产权单位或房屋管理单位应根据实际情况，对保温性能差的旧房屋进行必要的保温改造，以降低运行费用。
3、对户内线、电能计量装置等进行改造，需满足电采暖设备的用电需要。
4、改造完毕后，由产权单位或房屋管理单位申请，供电企业验收合格后，安装分时电能计量装置。
（三）新建建筑中采用电采暖的用户
1、在规划、设计、施工中，应满足相关的技术要求和对电采暖设备单独计量的条件。
2、由房地产开发公司或产权单位等到供电企业办理业扩报装手续。
三、做好电采暖工作的措施
（一）供电企业在执行电采暖优惠政策过程中，公示相关工作流程，增强透明度；在保证质量的前提下尽可能降低工程造价，降低成本；通过咨询投诉电话“95598”，接受用户的咨询、投诉；做好电采暖的有关统计分析工作。
（二）房地产开发公司、产权单位等在规划、设计、施工过程中应注重采暖设备的安全、装置的蓄能、建筑的保温等工作，以达到低成本安全运行；产权单位、房地产开发公司、房屋管理单位等应根据北京市有关规范规定确定室内采暖温度，计算确定每平方米的用电负荷水平。
（三）市政府有关部门对电采暖工作中出现的问题予以监督。
四、附则
（一）本细则由北京市经济委员会负责解释。
（二）本细则与《优惠办法》同步实施，原电采暖有关优惠政策与本细则矛盾的，以本细则为准。
附件二
北京市电采暖低谷优惠用电价格联动实施细则（试行）
一、 电价联动实施原则
（一）根据《通知》精神，实施电采暖优惠政策导致供电企业的电费减收，由电网经营企业按照售电收入减收与购电费用减支相平衡的原则，公平、公正、公开的组织发电企业实行电价联动。
（二）实施电采暖优惠政策导致供电企业的电费减收金额为京津唐地区本年度平均售电价和低谷优惠电价的差额与实际发生的低谷优惠电量的乘积。
（三）通过电价联动，电网经营企业减支的购电金额为各发电企业的协商电价低于其临时结算电价的差额乘以其低谷认购电量的资金总和。
（四）对于电价联动涉及的资金单独核算，并进行收支平衡计算，不足部分下一年度补足，超出部分滚存次年使用。
（五）为保证公平、公开、公正，电网经营企业需将经北京市电力行政管理部门认定后的年度低谷优惠电量预测值、电价联动执行情况通报各发电企业。
二、电价联动实施方法及程序
（一）电网经营企业应做好年度实际发生的低谷优惠电量的统计工作。
（二）京津唐电网统调电厂（不含5万千瓦及以下非供热机组）都可以参与低谷电量认购。
（三）发电企业参与电价联动享受以下优惠：
1、参与电价联动的发电企业在年度发电量预期调控目标、年度计划正常调整的基础上，增发认购的电量。
2、参与电价联动的发电企业在每年1月1日至3月31日和11月1日至12月31日间的低谷用电优惠期间，根据其认购的低谷电量，在保证电网安全运行的前提下，适当减少其调峰幅度。
（四）实施电价联动的程序。
1、电网经营企业在每年11月，根据电采暖用电需求制定下年度低谷电量认购方案，经北京市电力行政管理部门认定后，通告各发电企业。
2、电网经营企业在每年12月，组织各发电企业认购下年度低谷电量。
3、本着自愿、保本、微利的原则，各发电企业根据自身的生产经营情况，结合本年度的发电量预期调控目标，报出低谷电量的价格和该价格对应的电量。考虑到北京市电采暖低谷用电优惠价为0.2元/千瓦时（含三峡建设基金和城市公用事业附加费），报价应不高于0.16元/千瓦时。
4、电网经营企业根据对本年度电费减收金额的预计情况，按照认购价格从低到高的顺序确定发电侧低谷电量的提供方和电价、电量。基于环保考虑，在同等报价水平下，优先考虑排污水平较低或新上脱硫脱氮设施的发电企业。
5、经北京市电力行政管理部门认定认购方案后，由电网企业组织有关发电企业签订认购协议并具体落实。
6、电网经营企业在每年的1月底前，将上年度的电价联动方案执行情况向各发电企业通报。
三、其他
（一）本细则由北京市经济委员会负责解释。
（二）电价联动的执行情况，由北京市电力行政管理部门监督。
（三）本细则与《北京市电采暖低谷电优惠办法》同步实施。
附件三
北京市电采暖市场规范细则一
（试行）
为了规范北京市电采暖市场，引导用户采用安全可靠、售后服务好的电采暖设备，实行电采暖设备生产、销售、安装企业登记制度和电采暖设备业绩择优公示制度。通过北京市电力需求侧管理网站（www.bjdsm.com）等媒体公布有关信息，为电采暖用户和经营者提供畅通的信息沟通渠道，鼓励电采暖用户和经营者共同参与维护电采暖市场秩序。北京市电力管理办公室负责规范北京市电采暖市场。
一、电采暖设备生产、销售、安装企业登记制度
（一）鼓励在北京地区生产、销售、安装电采暖设备的企业进行登记。登记企业生产、销售的电采暖设备，择优对其业绩进行公示。
（二）按照生产、销售、安装三个类别，在网站等媒体上公布登记企业的有关情况，以便用户了解、查询、监督。
（三）登记的程序
1、生产、销售、安装企业分别提供相应的资质、证书等文件，以及2000年以来业绩报表、联系方式，详见网站。
2、持以上材料到北京市电力管理办公室指定地点登记。
3、材料真实、齐备的企业，于5个工作日内登记完毕，不收取费用。
4、完成登记程序的企业，于3个工作日内在网站的登记企业名录上予以公布。
5、生产、销售、安装企业的上述材料如有变更，应及时申请修改登记的内容。
二、电采暖设备业绩择优公示制度
（一）为给用户在选择电采暖类型、设备时提供更好的帮助信息，对经过登记的电采暖设备生产企业的产品，择优进行业绩公示。
（二）业绩公示的主要依据：电采暖设备的应用面积、运行状况、售后服务网点、售后服务水平、投诉及处理情况等因素的综合考虑。
（三）在网站上公示业绩较好的电采暖设备；鼓励电采暖用户、经营者参与、监督公示标准的制定。
（四）根据销售、投诉等最新信息，对公示名单进行动态管理。
（五）具备以下条件的企业有资格进入公示名单：
1、已经登记；
2、按期、按质报送有关统计报表；
3、在北京地区安装运行的电采暖设备、产品（使用面积一万平方米以上），运行二年以上且无安全质量事故；
4、电采暖设备的应用面积、平均运行费用、售后服务网点、售后服务水平、投诉及处理情况等方面在同类产品中较好。
三、责任
（一）伪造、冒用、转让、提供虚假的各类证书、证明的，除依据有关法律法规追究责任外，取消其企业登记，情节严重的将在网站上公布有关情况。
（二）对于统计报表中发生虚报、错报、漏报等问题的企业，书面予以提醒；累计三次发生此类问题的，取消其两年内进行业绩公示的资格，情节严重的将在网站上公布有关情况。
（三）因非用户责任，电采暖设备导致人员伤亡等重大事故的，除依据有关法律法规追究责任外，取消其企业登记。
（四）其他违反国家有关产品安全质量许可、产品质量认证法律法规的行为，依据有关法律法规追究责任。
四、 附则
（一）本细则由北京市经济委员会负责解释。
（二）本细则与《北京市电采暖低谷电优惠办法》同步实施。