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文物艺术品拍卖规程

时间:2024-07-12 07:35:36 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8012
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文物艺术品拍卖规程

商务部


文物艺术品拍卖规程



  1 范围

  本规程确定了文物艺术品拍卖的基本原则,规定了文物艺术品拍卖的主要程序与基本要求。

  本规程适用于在中华人民共和国境内举办的各类文物艺术品经营性拍卖活动。

  2 术语和定义

  SW*****中确立的以下术语和定义适用于本规程。

  2.1 拍卖

  以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。

  2.2 拍卖当事人

  参与拍卖活动的拍卖人、委托人、竞买人、买受人。

  2.3 拍卖人

  依照《中华人民共和国拍卖法》和《中华人民共和国公司法》设立的从事拍卖活动的企业法人。

  2.4 委托人

  委托拍卖人拍卖物品或者财产权利的公民、法人或者其他组织。

  2.5 竞买人

  参加竞购拍卖标的的公民、法人或者其他组织。

  2.6 拍卖标的

  委托人委托拍卖人拍卖的物品或者财产权利。

  2.7 买受人

  以最高应价购得拍卖标的的竞买人。

  2.8 拍卖图录

  拍卖人于拍卖日前制作、对拍卖标的进行介绍的图片或文字资料。

  2.9 拍卖规则

  在拍卖活动中各方参与者应当共同遵守的相关规定。

  2.10 委托拍卖合同

  拍卖人与委托人签订的确立委托拍卖关系的协议。

  2.11 预展

  拍卖人依法对拍卖标的进行的公开展示活动。

  2.12 委托竞投

  拍卖人应竞买人的请求,在拍卖现场为其提供的代为传递竞买信息的服务。

  2.13 成交确认书

  拍卖成交后由买受人和拍卖人签署的对拍卖成交事实予以确认的书面凭证。

  3 基本原则

  拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规,遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则,遵循有利于历史文化遗产保护与传承的原则。

  4 拍卖标的征集

  4.1 征集方式

  拍卖标的征集指拍卖人寻找和选择拍卖资源的活动,一般包括常年征集和定向征集两种方式。

  4.2 征集要求

  文物拍卖标的征集应遵守国家有关文物拍卖标的范围的规定,并与本企业的文物拍卖资质相符。

  拍卖人在征集前可通过适当的媒介对其征集活动进行宣传,主要宣传内容包括:征集时间、征集地点、征集范围以及联络方式。

  拍卖人征集拍卖标的时,应安排相应专业人员参加现场征集活动,携带加盖公章的拍卖人营业执照复印件或相关证明。

  拍卖人境外征集拍卖标的时,应遵守国家关于文物进出境管理的相关规定。

  5 拍卖委托

  5.1 委托拍卖合同的内容

  拍卖人接受委托人的拍卖委托的,应与委托人签订书面委托拍卖合同。委托拍卖合同应包括以下内容:

  —— 委托人、拍卖人的姓名或者名称、国籍、证件号码、住所、联系方式;

  —— 拍卖标的作者/年代、名称、质地、形式、尺寸、数量、保存状况;

  —— 委托人提出的拍卖标的保留价;

  —— 拍卖的时间、地点或有关拍卖时间、地点安排的其他表述;

  —— 拍卖标的交付或者转移的时间、方式;

  —— 拍卖标的的鉴定;

  —— 佣金、费用及其支付的方式、期限;

  —— 价款的支付方式、期限;

  —— 拍卖未成交的有关事宜;

  —— 有关保密事项的约定;

  —— 违约责任,包括因委托人中止或终止拍卖所造成损失的赔偿约定;

  —— 双方约定的其他事项。

  5.2  委托拍卖合同的签订

  拍卖人与委托人签订委托拍卖合同时,拍卖人应要求委托人提供身份证明:

  —— 委托人为自然人的,提供有效身份证或护照或中华人民共和国政府认可的其他有效身份证件;

  —— 委托人为法人或者其他组织的,提供有效注册登记文件、法定代表人身份证明或者合法的授权委托证明文件;

  —— 代理人委托拍卖标的的,应提供授权委托书和委托人、代理人的有效身份证明。授权委托书应载明代理人的姓名或者名称、代理事项、代理权限和有效期。

  拍卖人与委托人签订委托拍卖合同时,有权要求委托人提供拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分该拍卖标的的证明及其他资料,并有权要求委托人说明该拍卖标的的瑕疵。

  拍卖人与委托人应准确、清晰、完整填写合同的各项内容,有附件的合同应在附件中注明主合同编号。

  委托拍卖合同至少一式三份,由拍卖人财务、业务部门和委托人分别留存。

  委托拍卖合同确需修改时,可直接在原合同上进行修改,或者签订补充协议。直接在原合同上进行修改的,合同修改处应由合同双方签字确认。

  5.3 委托拍卖合同的管理

  拍卖人应建立委托拍卖合同管理制度,对委托拍卖合同的执行情况进行跟踪,采取必要的保密措施,予以妥善保存。

  6 拍卖标的的鉴定与审核

  6.1 鉴定与审核程序

  委托拍卖合同签订前,拍卖人应对征集的拍卖标的进行初步鉴定,根据鉴定结果决定是否接受委托。

  委托拍卖合同签订后,拍卖人认为需要对拍卖标的做进一步鉴定的,可依法进行鉴定。拍卖标的鉴定结论与委托拍卖合同载明的拍卖标的状况不相符的,拍卖人有权要求变更或者解除合同。

  拍卖人应依法将拟上拍的文物拍卖标的报所在地的省、自治区、直辖市人民政府文物行政部门审核,并依据审核意见确定是否上拍。对未通过审核的拍卖标的,拍卖人应告知委托人,并与其解除该标的的委托拍卖合同。

  6.2 鉴定记录

  拍卖人对拍卖标的进行鉴定时,应制作鉴定记录。鉴定记录内容包括鉴定时间、地点、鉴定人或鉴定机构、鉴定意见和结论。

  7 拍卖标的的保管

  7.1 库房基本设施

  拍卖标的库房应安装适合的监控、报警和消防系统,满足各类拍卖标的基本的保管条件。对有特殊要求的拍卖标的,可视情况配备相应的防水、防尘、防虫、防火、防盗等保管设施。

  7.2 拍卖标的存放

  库房存放拍卖标的,应依照拍卖标的材质、包装形态、质量及安全要求,设定合理的存放方式,避免拍卖标的受损。

  7.3 库房安全管理

  库房内严禁烟火,应在明显处悬挂禁止烟火标志。消防设备应定期检查,如有故障,应立即修理更换。

  非库房管理人员进入库房应有库房管理员在场;

  所有进入库房人员避免携带私人箱包、提袋、大衣、雨具及易燃易爆品,库房内不宜使用钢笔、印油等易污损拍卖标的的文具;

  库房管理员班前班后必须检查各类库房设施,并填写检查记录。

  7.4 拍卖标的入库

  拍卖人应将征集到的拍卖标的及时入库,库房管理员应根据委托拍卖合同,对入库拍卖标的核对验收。验收无误后签收,并建立入库拍卖标的登记帐目,将拍卖标的存放于指定库位。暂存物品也应入帐登记。

  库房管理员如发现入库拍卖标的品名、规格、数量、包装等与委托拍卖合同的内容不符,应立即通知业务部门。

  7.5 拍卖标的出库

  7.5.1 临时出库

  因鉴定、拍照、巡展等需要临时提取拍卖标的时,经手人应与库房管理员做好拍卖标的的出库交接手续。归还时由经手人和库房管理员当面清点交接。

  7.5.2 买受人提货

  拍卖人凭提货凭证为买受人办理提货手续。买受人提货后,拍卖人应当场收回提货凭证。

  买受人委托他人提货时,代理人应出具买受人的授权委托书及提货凭证。授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、身份证明种类及号码、代理事项、代理权限和有效期。拍卖人应核对代理人的有效身份证件,并复制留存。

  7.5.3 拍卖标的退还

  拍卖标的未上拍或未成交,拍卖人应及时通知委托人凭有效身份证件及相关凭证办理退还手续,领取拍卖标的。

  委托人委托他人办理领取事宜时,代理人应当出具委托人的授权委托书。授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、身份证明种类及号码、代理事项、代理权限和有效期。拍卖人应核对代理人的有效身份证件,并复制留存。

  7.6 库房盘点管理

  拍卖人应建立库房定期盘点制度,对库存拍卖标的进行定期盘点。盘点数量与帐面数量核对若有差异,应立即会同相关部门查明原因,并及时处理。

  库房管理员岗位变更时,应按规定履行拍卖标的移交工作。

  7.7 运输包装

  为确保拍卖标的的运输安全,拍卖标的临时出库时应根据材质的不同,妥善包装,满足短途或长途运输要求。拍卖人可根据实际情况及各门类拍卖标的的特点,制定短途、长途运输包装技术要求。

  8 拍卖图录的制作

  8.1 制作目的

  拍卖活动举办前,拍卖人应制作拍卖图录,以便相关各方了解拍卖活动以及拍卖标的的基本情况。

  8.2 图录内容

  拍卖图录一般包括以下内容:拍卖活动名称、预展及拍卖的时间和地点、拍卖规则等拍卖参与各方应知悉的内容、委托竞投授权文本、拍卖人联络方式等信息、拍卖标的基本情况及特别说明。基本情况包括拍卖标的名称、作者及生辰、年代、形式、质地、尺寸、钤印、题跋、参考价等内容。

  拍卖图录的内容应符合省、自治区、直辖市人民政府文物行政主管部门的审核意见。

  对于禁止出境的拍卖标的、无保留价的拍卖标的,拍卖人应于拍卖图录上特别标注。

  应竞买人的要求,拍卖人可提供拍卖标的状态报告,作为拍卖图录的补充。

  全部拍卖标的应刊印于拍卖图录,并可根据需要配附图片,图片应尽可能准确反映拍卖标的的实际状况和品质。

  9 拍卖会的实施

  9.1 申报与备案

  拍卖会举办之前,拍卖人应根据有关法律、行政法规的要求完成向有关行政主管部门的拍卖会申报、备案工作。

  9.2 拍卖公告

  拍卖人应于拍卖日七日前发布拍卖公告,拍卖公告应包括以下内容:拍卖的时间和地点、拍卖标的或拍卖场次、拍卖标的的预展时间和地点、参与竞买应当办理的手续、拍卖人联系方式、需要公告的其他事项。

  9.3 日程安排与岗位设置

  拍卖日程通常包括:新闻发布、拍卖公告、标的预展、现场拍卖、财务结算、标的移交等各阶段的实施日期和期限。

  拍卖会应设置现场指挥、客户接待、安全保卫、新闻报道、联络协调、后勤保障等主要岗位。

  9.4 标的展示

  9.4.1 标的预展

  拍卖人应在拍卖前展示拍卖标的,并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。

  预展场地应符合国家有关文物艺术品展示场地的要求,展板、展架、灯具等应符合国家安全标准。

  拍卖人可选择专业机构负责展区设计、展场布置工作。

  9.4.2 展场布置

  拍卖人可根据需要设置:展场布局图,计算机系统、通讯系统及摄像系统以及咨询接待处、竞投登记处、结算处、媒体接待处、委托竞投处、图录资料发放处等。

  根据国家有关规定,展场明显处应设置安全疏散图示。

  9.5 竞买人登记

  在办理竞买登记手续时,竞买人为自然人的,应提供本人有效身份证件。竞买人为法人或者其他组织的,应提供有效的注册登记文件、法定代表人身份证明或者合法的授权委托证明文件。竞买人委托他人代为办理竞买手续的,代理人应出具授权委托书和竞买人、代理人的有效身份证明。

  拍卖人和竞买人应签署竞买协议。竞买协议的内容包括:竞买人和拍卖人的基本情况、竞买牌号,以及双方在拍卖活动中的主要权利和义务、竞买人认可的拍卖规则。

  为维护拍卖秩序,拍卖人可向竞买人收取一定数额的竞买保证金,并向竞买人出具竞买保证金收据。

  拍卖人发放的竞买号牌为竞买人参与现场竞价的唯一凭证。

  9.6 代为竞买和委托竞投

  竞买人可自行参加竞买,也可委托其代理人参加竞买,竞买结果及相关法律责任由竞买人承担。

  竞买人可采用书面形式向拍卖人提出委托竞投的请求。拍卖人接受竞买人委托竞投请求的,应在拍卖现场设置委托竞投席,为竞买人提供代为传递竞买信息的服务。

  9.7 拍卖现场

  9.7.1 会场要求

  拍卖人应根据拍卖标的状况和竞买号牌的发放数量合理布置拍卖会场。

  拍卖人可在拍卖现场设置投影系统和监控系统,并根据需要设立委托竞投席。

  拍卖人应落实拍卖会场的安全消防措施。

  9.7.2 拍卖主持

  拍卖师应于拍卖前宣布拍卖规则和注意事项。

  拍卖师原则上应按照拍卖图录号的顺序依次拍卖,如有调整应在拍卖前予以说明。

  拍卖标的无保留价的,拍卖师应在拍卖前予以说明。

  9.7.3 保留价规则

  拍卖标的有保留价的,竞买人的最高应价未达到保留价时,该应价不发生效力,拍卖师应停止拍卖标的的拍卖。

  9.7.4 拍卖成交

  竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后,拍卖成交。

  拍卖成交后,买受人和拍卖人应签署成交确认书。

  9.7.5 拍卖笔录

  拍卖人进行拍卖时,应依法制作拍卖笔录。拍卖笔录应由拍卖师、记录人签名;拍卖成交的,还应由买受人签名。

  10 拍卖结算

  10.1 买受人结算

  拍卖成交后,买受人凭成交确认书、竞买保证金收据与拍卖人办理结算事宜。

  买受人委托他人代为付款的,代理人应出具买受人的授权委托书。拍卖人还应核对代理人的有效身份证件,并复印留存。

  10.2 委托人结算

  10.2.1 结算程序

  拍卖人收到买受人支付的价款后,应按照约定与委托人结算。委托人委托他人办理结算事宜时,代理人应出具委托人的授权委托书。拍卖人应核对代理人的有效身份证件,并复印留存。

  拍卖人应根据国家有关税务规定履行代扣代缴义务。

  10.2.2 相关费用

  10.2.2.1 保险费用

  委托人将拍卖标的交付拍卖人后,委托人要求为拍卖标的安排保险的,拍卖人应为拍卖标的安排保险,相关保险费用由委托人承担。

  委托人将拍卖标的交付拍卖人后,拍卖人要求为拍卖标的安排保险的,可由委托人自行安排保险或由拍卖人代为安排保险,相关保险费用由委托人承担。

  10.2.2.2 保管费用

  委托人将拍卖标的交付拍卖人后,双方约定不予投保或无法投保的,拍卖人可向委托人收取合理的保管费用。

  委托人逾期不领取未上拍或未成交拍卖标的的,买受人逾期不领取拍卖标的的,拍卖人有权要求收取保管费用。

  11 拍卖档案的管理

  11.1 档案保管期限

  拍卖人应妥善保管档案资料,保管期限自委托拍卖合同终止之日起计算,不得少于五年。

  11.2 档案资料的内容

  档案资料的内容包括:

  —— 委托拍卖合同、委托人提供的对拍卖标的享有所有权或处分权的证明及其他资料、证照复印件等,以及拍卖标的的保管、保险、移交等事项的有关资料。

  —— 拍卖公告,包括刊登公告的剪报、电视录像、电台广播录音。

  —— 拍卖标的资料,包括拍卖图录、与拍卖标的相关的各类图片、文字资料、鉴定记录,以及有关部门的批复文件。

  —— 预展及拍卖现场的影像、文字资料。

  —— 竞买登记文件,包括竞买协议、竞买人的身份证明复印件、委托代理竞买授权书,以及代理人的身份证明复印件。

  —— 拍卖规则、注意事项、重要声明等。

  —— 成交确认书、拍卖笔录。

  —— 有关拍卖业务经营活动的完整帐簿和其他有关资料。

  11.3 档案资料的管理

  拍卖人可自行选择档案管理方式。管理方式包括:以拍卖会为单元整理存档;以资料的内容为单元分类存档。

  拍卖资料应当真实、准确、完整,查阅方便。每个拍卖档案均应建立档案目录和编号。 



  随着城市化进程的加快,拆迁工作大面积展开,因拆迁而带来的收益使出让方发现了其原有房屋的巨大升值潜力,出让方因而反悔,并以转让行为违反法律规定、房屋买卖协议无效为由,要求受让方返还房产。因此,宅基地上房屋买卖纠纷呈激增态势。农民宅基地上房屋的转让,系由权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。本文仅就宅基地上房屋买卖行为作较为粗浅的探讨。

  一、宅基地上房屋买卖的若干情形

  农村村民因另有住房、住房空闲或农转非迁出等原因,将其自己宅基地上所有的房屋自行处分。从受让方的主体特点上看,包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之间买卖房屋,其当事人双方毕竟没有脱离本集体经济组织,一般争议不大,进入诉讼程序解决争议的较少。目前主要争议仍在城市居民和外村村民购买房屋的效力问题上,主要形式表现在:

  1、城市居民取得农村村民宅基地上房屋的方式:有依据继承、赠与等行为取得的;有因农转非后仍继续持有的;有依据买卖协议取得的;有购得诉争房屋后又将房屋转卖本村村民或外村村民的;也有转手卖给其他城市居民的。

  2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式:这种情况包括不同省份、市区之间,乃至同一区县不同村镇之间的房屋买卖情形。除单纯的买卖行为外,还有转让后该买方的外村村民又与本村村民结婚的;有为规避法律以本村他人的名义购买房屋实际居住的。由于土地所有权人不同及审批权限不同,现有诉争的买卖协议上可见从村委会到乡政府盖章确认的多种形式,更以无任何组织确认的情况居多。从宅基地使用权的权属变化上看,诉争房屋转让过程中及其后,宅基地使用权多以未发生改变为主,也有受让方取得行政机关核发的宅基地使用权证书的情况,有取得建房批示许可以及诉争土地被征为国有的情形。

  由于现有法律规定不够完善,不够详尽,房屋土地管理行政机关又处于以不予核发证书为手段的消极管理状态,近年来审判实践中对宅基地上房屋买卖行为的法律适用问题存在诸多争议。

  二、外村农民购买本村宅基地上住房的效力

  关于外村村民能否购买宅基地上房屋的问题,房屋土地行政管理部门认为:根据的相关规定,是不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民的。其法律依据为1999年《土地管理法》的第43条规定,该规定的内容为:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”房屋土地行政管理部门由此规定引申出只允许本集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋。

  关于如何理解这些规定的含义,普遍的观点认为:集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房,但不得出让、转让或出租,因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效。

  当然,对此也有相反的观点。该观点认为:目前已有的规定都没有明确禁止非本集体经济组织农民之间的宅基地上的房屋转让行为,从土地管理法及北京市等地方性规定中得出禁止该类转让行为的结论,只是一种对法律规定的理解和引申,该结论并不准确。因此,不能在法律没有明确禁止性规定的前提下从法律条文中当然理解并引申出禁止某类民事行为的含义,并加以广泛适用。根据农村三级所有的所有权状态,村内各农村集体经济组织或者村民小组、村集体经济组织或村委会及乡(镇)农村集体经济组织均对其所有的集体土地享有相应的处分权。对于宅基地上的房屋转让行为,只要诉争土地的所有权人表示同意即可,严格的限制流转不符合客观存在的人口流动状况及社会发展的趋势。

  三、宅基地上房屋转让的审批权限

  1986年《土地管理法》第38条规定,“农村居民建住宅,使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府批准。”1999年修订后的《土地管理法》第62条则修改为:“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准”。

  从目前讼争房屋转让协议中反映出的情况可见,对于当事人之间的转让行为有经乡政府相关部门盖章确认的,有经村委会盖章确认的,也有当事人之间自行签订协议转让的。整体上处于一种无序的混乱状态。对于乡、村两级的确认行为,其效力是否相当,当事人则各执一词,意见不一。

  关于宅基地上住房转让的审批权尚未见明确的法律规定,1986年及1999年《土地管理法》的不同规定,仅表述为农村村民建住宅用地,并未明确规定为转让行为的审批权。但土地管理法中审批权限的变化,可以反映出来的倾向却是集体土地的管理趋向严格。

  四、司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定

  对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》,而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用,农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定,而不是强制性效力规范,不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后,因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效,违反了诚实信用原则。因此如确认此类合同无效,将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基,违反诚实信用的卖房者获益,而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失,卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任,而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。

  在我国房屋被赋予了很多社会意义,房屋不仅是居住场所,也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前,经过多年的经营,房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感,建立了较为稳定的社会关系,确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变,在感情上难以接受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并支付了房款,很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此,需要认真审查房屋买卖的现实情况,包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。

  在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响,尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失,来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益,而恶意主张合同无效的情形,应确认房屋买卖合同有效。判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导,起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果,以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。

  五、农村私有房屋买卖合同效力认定上应当注意的几个具体问题

  法官在认定农村私有房屋买卖合同效力上应该从以下角度出发,综合予以考虑:(1)法律、法规、部门规章和政策;(2)卖房人的现有居住条件;(3)该房产项下的土地使用权性质;(4)房产交付的实际情况;(5)房产的增值效应。正是基于以上各个方面的考虑,对于认定为无效的合同应该严格限制,即使认定为无效合同也应当同时应当符合以下要件:(1)不是同一个集体经济组织的成员;(2)没有办理任何的审批手续,包括房产证和土地使用权证中的任何一样;(3)土地使用权仍然属于集体经济组织所有,土地的性质没有任何的改变;(4)卖方没有自己的住处,如果不返还可能对出卖人的基本生存条件造成极大的影响。

  当然,在农村私有房屋买卖合同的效力认定上,由于存在着很多不同的情况,不可能一两个原则就能应对包罗万象的案件。因此,对一些特殊情况,还需要法官讲究审判策略,做到既合乎法律,又兼顾习俗和人情。具体而言:

  1、对于已经办理土地、房屋过户手续的合同。法律对于农村宅基地的转让实行的是严格限制的原则,结合转让的现实问题,如果行政机关已经办理了相关产权手续,应当视为行政机关已经批准了房屋和宅基地的转让,既然行政机关已经批准,那么也是应该认定该转让行为是合法有效的。但是现实中很多案件都是只办理了房产证或者土地证中的一个,对于只办理土地证件的案件,笔者认为房屋主要是建立在具有土地使用权的土地之上的,土地使用权是房屋所有权的基础,没有土地使用权何来的房屋所有权,既然行政机关已经批准了购买者具有了该土地的使用权,因此应该认定买卖合同是有效的,在可以办理房屋所有权证的情况下可以进一步去完善相关手续。对于只办理房屋所有权证的情况,因为买房人对于该房产项下的土地没有使用权,也没有得到相关审批机关的审批,因此可以认定无效,否则就会损害集体对于该土地的使用权,损害第三人的合法权益。

  2、对于同一个集体经济组织成员之间的房屋买卖行为,因为集体成员本身就是该集体的一员,对于该房屋下的土地使用权本身从宏观上就享有,因此不应该使用《中华人民共和国物权法》的相关规定,只要是同一个集体经济组织的成员之间的购买行为,都应该认定买卖合同有效。在该类案件的纠纷中有人主张对于买房人如果已经有一套房屋,根据土地管理法规定的一户只能有一处宅基地的相关规定,认为再次购买是违反了法律的强制性规定,应该认定该买卖行为无效。笔者认为该观点是不正确的,土地管理法规定的仅仅是集体经济组织成员只能申请一处宅基地,不能申请两处以上的宅基地,而没有说明一户不能拥有两处以上的宅基地,如果不允许拥有两处以上的宅基地,那么就不能解决农民死后房屋的继承问题,因此该观点是不正确的。

  3、对于原来属于集体经济组织的土地现在已经变为国有土地的房屋买卖合同效力问题,因为制约房屋买卖合同效力的问题主要是由土地的使用权性质决定的,农村的宅基地使用权主要是通过审批的方式取得的,农民支付的相关费用很少,被认为是国家给予农民的一项福利政策,因此具有一定的专有性和独享性。如果土地的性质已经改变,不属于集体经济组织所有了,该专有性和独享性也就不复存在了,制约合同无效的根本问题已经解决了,因此应该允许自由交易。对于发生在土地性质改变以前的买卖行为应该怎么处理,有人认为合同无效应该自始无效,不能因为后来客观事实的改变而改变合同的效力问题,签订合同时只要无效,不管以后怎么变化该合同还是无效的。笔者也不同意该观点,司法实践中,最高人民法院通过许多的司法解释对该类合同进行了相应的规定,都是规定在法院法庭辩论终结之前只要补办了相应的手续都会认定合同有效,因此对于该类买卖合同,因为土地的性质已经发生变化,制约无效的客观原因已经不存在了,所以也不能认定该买卖行为是无效的。实践中不少法院处理的同类案件时也是采取同样方式做出的判决,取得了不错的司法和社会效果。

  4、对于原来属于同一个集体经济组织的买房者购买民房后户口转变为城镇户口或者变成另外一个集体经济组织成员,其买卖房屋的合同效力如何认定?因为原来属于同一个集体经济组织成员,他们之间的买卖行为是合法有效的,不能因为户口的变化而改变合同的效力,否则城镇户口的居民也就根本无法解决继承农村父母的房产问题了。

民政部关于促进社会力量参与流浪乞讨人员救助服务的指导意见

民政部


民政部关于促进社会力量参与流浪乞讨人员救助服务的指导意见
  
民发〔2012〕233号


各省、自治区、直辖市民政厅(局),新疆生产建设兵团民政局:


  近年来,党中央、国务院高度重视流浪乞讨人员救助工作,形成了政府主导、民政牵头、部门负责、社会参与的良好局面。社会力量参与救助服务为维护流浪乞讨人员合法权益,促进社会和谐稳定作出了积极贡献。为了充分发挥社会力量在流浪乞讨人员救助服务中的积极作用,引导和支持社会力量参与救助服务,制定本意见。


  一、充分认识社会力量参与流浪乞讨人员救助服务的重要意义


  流浪乞讨人员居无定所、生活无着、身处困境,回归家庭融入社会存在不同程度的困难,需要全社会的关爱与帮扶。社会力量参与流浪乞讨人员救助服务是创新社会管理与公共服务体制的重要举措,是加强流浪乞讨人员救助管理工作的重要措施,是帮助流浪乞讨人员摆脱困境的重要力量。促进社会力量参与救助服务,有利于及时发现救助流浪乞讨人员,保障其基本生存权益;有利于为流浪乞讨人员提供个性化、多元化、专业化的救助服务,提高救助服务成效;有利于弘扬社会互助和志愿服务精神,促进社会成员团结友爱;有利于拓宽救助服务途径和方式,形成群防群助的工作局面。各地要进一步统一思想,充分认识社会力量参与救助服务的重要意义,引导和支持社会力量通过开展慈善捐助、实施公益项目、志愿服务、政府购买服务等多种方式,积极参与流浪乞讨人员救助服务。


  二、总体要求和基本原则


  (一)总体要求。


  牢固树立以人为本、为民解困的理念,以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导,按照构建政府管理与社会自治相结合、政府主导与社会参与相结合的社会管理和公共服务体制要求,健全机制,完善政策,落实责任,充分调动社会各方面的积极性,大力推动流浪乞讨人员救助服务社会化,确保流浪乞讨人员得到及时、有效、专业的救助服务,帮助其回归家庭,融入社会。


  (二)基本原则。


  坚持以人为本、服务社会。把保障和改善民生,维护流浪乞讨人员合法权益作为促进社会力量参与流浪乞讨人员救助服务的出发点和落脚点。在提供救助服务的过程中,秉持公益慈善理念,扶危济困,服务社会,共创和谐。


  坚持引导培育、优势互补。通过政策指导、购买服务和能力建设等方式营造支持性环境,充分发挥社会力量的灵活性、专业性等优势,与政府机构形成优势互补、良性互动。


  坚持依法救助、规范管理。开展救助服务应当严格遵守《中华人民共和国未成年人保护法》、《城市生活无着的流浪乞讨人员救助管理办法》等法律法规和救助管理政策,建立健全各项管理制度,规范服务流程,实行信息公开,接受政府监管和社会监督。


  坚持统筹协调、分类指导。将促进社会力量参与救助服务纳入流浪乞讨人员救助管理工作规划和年度工作计划。坚持属地管理和分类指导,支持依法登记的社会组织在其业务和活动范围内开展流浪乞讨人员救助服务。


  三、充分发挥社会力量在救助服务中的积极作用。


  (一)开展主动救助服务。各地民政部门要将流浪乞讨人员救助服务纳入和谐社区建设和新农村建设的重要内容,积极引导支持村(居)委会等基层组织,社区社会组织和其他专业性社会组织开展主动救助服务,为其劝导流浪乞讨人员到救助管理机构求助提供便利。要充分调动社会力量参与主动救助服务的积极性,动员引导支持社会工作者、志愿者和社会热心人士及时报告流浪乞讨人员线索,为流浪乞讨人员提供必要的应急救助服务,引导企事业单位、工商业者为流浪乞讨人员救助提供资金、物品、设施设备和智力支持。


  (二)提供专业救助服务。各地民政部门和救助管理机构可以通过购买服务、项目委托等方式,由爱心家庭和依法登记的福利机构、护理机构为特殊受助人员提供生活照料服务。可以通过与社会工作机构、心理咨询机构、康复治疗机构、教育培训机构和社会组织开展项目合作的方式为流浪乞讨人员提供心理疏导、教育矫治、行为干预、康复训练和技能培训等专业救助服务。通过在救助管理机构设置志愿者活动基地、实习基地等形式,积极引导支持医生、教师、法律工作者、社会工作者、心理咨询师等专业人士为流浪乞讨人员提供专业志愿服务。


  (三)做好预防帮扶服务。各地民政部门和救助管理机构要积极引导支持村(居)委会、社会组织、志愿服务团队等社会力量参与流浪乞讨人员源头预防工作,开展形式多样、内容丰富的政策法制宣传,弘扬社会公德,对流浪乞讨人员及其家庭进行疏导、帮扶,促使其家庭依法履行赡养、抚养责任和义务,使流浪乞讨人员融入正常社会生活。积极动员引导职业培训机构和爱心企业为劳动年龄内具备劳动能力的流浪乞讨人员提供技能培训和就业帮扶,使其自立、自强,摆脱流浪乞讨的困境。


  四、加大对社会力量参与救助服务的支持力度。


  (一)加大政策支持。各地要积极构建有利于社会力量参与救助服务的政策体系,采取切实可行的措施,着力解决社会力量参与救助服务中出现的新情况、新问题。要引导慈善捐赠面向流浪乞讨人员救助服务,并畅通慈善捐赠渠道,激发社会慈善捐赠热情。鼓励成立为流浪乞讨人员服务的社会组织,通过采取设立孵化基地、简化登记程序、探索直接登记等方式为成立以服务流浪乞讨人员为宗旨的社会组织提供便利。救助管理机构要因地制宜、整合资源,逐步引入社会力量承担事务性、专业性救助服务。有条件的救助管理机构可向开展救助服务的社会力量提供服务场所。


  (二)加大资金支持。各地可根据实际情况,通过购买服务、项目合作、经费补贴、“以奖代补”等方式,解决流浪乞讨人员生活照料、医疗救治、教育矫治等服务需求。要按照《中央财政流浪乞讨人员救助补助资金管理办法》(财社〔2011〕190号)要求,明确社会力量参与救助服务项目的资金用途、受益对象、实施地域、进度安排、目标任务和考核指标,坚持权责明确、公开透明、节俭增效,严格资金管理,强化绩效评价。


  (三)加大技术支持。各地民政部门和救助管理机构要加强对社会力量参与救助服务的技术支持,定期开展政策法规、行业标准、服务规范、操作技能等方面的培训,帮助其依法依规开展救助服务。要在管理规范、服务水平较高的救助管理机构建立教育培训、实习示范基地,为从事救助服务的社会机构培养骨干人才,提高从业人员的职业道德、专业技能和服务水平。要进一步加强理论研究,制定服务标准,编写专业教材,开发实用技术,为推动救助服务社会化打下坚实基础。


  五、促进社会力量参与救助服务的健康发展


  (一)加强组织领导。各地要将社会力量参与救助服务工作纳入重要议事日程,切实履行部门职责,认真落实相关政策措施,不断完善流浪乞讨人员救助管理体制和运行机制。要加强工作指导,科学制定发展规划和实施办法,稳步推进社会力量参与救助服务工作。要按照公开招标、公平竞争的原则,向社会公开购买社会力量参与救助服务项目的内容、程序、方式和参与条件,通过竞争性方式购买社会服务,实现“多中选好、好中选优”。


  (二)加强能力建设。各地要支持和帮助参与救助服务的社会组织、服务机构加强能力建设,明确服务要求和工作准则,使其不断提高服务质量和水平,实现社会力量参与救助服务的专业化、规范化、精细化。参与救助服务的社会组织、服务机构应当根据服务对象需求加强护理、营养、心理和社会工作等专业技术人才的配置力度,完善服务设施和条件,在设施设备、工作团队、专业技能、管理制度、风险控制等方面,满足维护流浪乞讨人员合法权益的需要。


  (三)加强评估监督。各地民政部门和救助管理机构要建立评估制度,直接或委托专业社会工作机构、评估机构对社会力量开展救助服务的方式、能力、水平和效果进行定期评估,对救助效果和社会影响好的社会组织、服务机构和项目要优先、重点扶持,对存在的困难和问题要予以协调解决。对不适宜继续开展救助服务的社会组织、服务机构和项目,要及时进行警示、终止和公布,做好项目终止等后续工作,妥善安置受助人员。发现有虐待、伤害流浪乞讨人员或非法用工嫌疑的,应当及时报告公安机关或劳动监察部门依法处理。


  (四)加强引导推广。各地要密切关注本地区社会力量参与救助服务的现状和趋势,引导社会组织、服务机构加强自身建设,健全规章制度,规范工作程序,公开财务收支。要注重培育先进典型,对管理规范、服务优质、贡献突出的予以表彰、奖励,充分发挥社会声誉良好、管理服务规范、专业能力突出、工作效果显著的社会组织、服务机构和公益项目的引领作用。要通过交流、示范、激励等方式推广先进经验,引导和带动更多的社会组织和爱心人士参与流浪乞讨人员救助服务,促进社会力量参与救助服务工作的健康发展。


  

民政部
 

2012年12月22日