辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市公有房屋租赁管理规定
沈阳市人民政府



第一条 为加强公有房产管理，维护房屋租赁双方的合法权益，根据国家、省有规定，结合我市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定所称公有房屋是指我市行政区域内各级房产管理部门管理的国有直管房屋(含拨用房产、停租自修自用房产)和机关、部队、铁路、团体、企业、事业单位自管的公有房屋。
第三条 公有非住宅房屋产权所有人(以下简称出租方)应与承租的单位或个人(以下简称承租方)签订房屋租赁合同，合同期限一般不超过五年。房屋租赁合同必须使用市有关部门统一印制的文本。
租赁双方持租赁合同到房产管理部门，由房产管理部门对租赁合同审查后，颁发《房屋租赁许可证》并按有关规定缴纳税费。凡未取得《房屋租赁许可证》或没有使用统一合同文本的，工商行政管理部门不予办理营业执照。
第四条 凡属租赁公有非住宅房屋的，承租方应向出租方交存由具有法人资格的单位出具的租房担保书，并按半年租金总额的标准向出租方交纳租房押金。承租方退租时，随退租房押金。
第五条 凡租赁公有住宅房屋，承租方应向出租方交存由承租人或家庭成员所在单位出具的租房但保书，并按有关规定购买房债券。
第六条 承租方承租的公有住宅房屋属超过市住房控制标准，空闲三个月以上又拒不腾退腾让的，由出租方收回其承租权。
第七条 承租公有房屋的单位或个人，其房屋使用权受法律保护，他人不得侵占；承租人应遵守国家、省、市有关规定和房屋租赁合同。
第八条 承租公有房屋的单位或个人，凡需对房屋进行改建、扩建、加层、搭建和改变房屋结构、形状、室内布局以及拆除和移动房屋附属设施的，须由承租的单位或个人提出书面申请，经房屋产权人同意，并勘查、审批、施工方案，明确改变后房屋及附属设施产权归属，交纳房屋损
失补偿费，报房产管理部门审查批准后方可施工。
凡承租的公有非住宅房屋需要翻改扩建的，由出租方负责。出租方资金有困难的，也可由承租方垫资合修合建，承租方所垫资金按租赁双方商定的时间和方式偿还。
第九条 拨用及停租自修自用的房屋，需要翻改扩建的，由房产管理部门负责。翻改扩建后恢复起租，签订租赁合同，并按规定收取协议租金。
第十条 承租公有房屋的单位和个人，在自行装饰和添装设施时，不得影响原房屋的结构，如影响产权人维修时，应自行拆除。承租人拒不拆除的，产权人对维修时造成的损失不负赔偿责任。因承租人原因，造成房屋及他人人身财产损害的，由承租人负赔偿责任。
承租方因营业需要对房屋装饰的，装饰方案须由出租方审定，费用由承租方承担。
第十一条 公有房屋应按原设计性质和用途使用，凡需改变原设计性质和使用用途的，必须符合城市规划要求，属直管公房的须事先经房产管理部门审查批准；属单位自管房屋的，须经房屋产权单位同意后报房产管理部门审查批准。
承租方对其承租的公有非住宅房屋，若需改变原来使用用途的，必须符合城市总规划要求，并经出租方同意，补签房屋租赁合同，并按规定交纳协议租金。
第十二条 承租方以承租的公有非住宅房屋引进其他单位或个人联营的。必须经出租方同意，由出租方与新的联营单位重新签订租赁合同并按规定交纳协议租金。
第十三条 承租方将其承租的公有非住宅房屋临时转租、转借给其他单位或个人使用的，必须经出租方同意，由出租方、原承租方和现用房单位或个人三方签订三角租赁合同，出租方除按原标准收取房屋租金外，另按规定收取转租转借协议租金。
第十四条 承租方经出租方同意，可将其承租的公有住宅房屋自腾自营或与其他单位或个人联营。属于自腾自营的由出租方与承租方重新签订租赁合同，并按规定交纳协议租金；属于与其他单位或个人联营的，由出租方与联营方重新签订租赁合同，并按规定交协议租金，同时，按半年
租金总额的标准交纳租房押金。
第十五条 承租方经出租方同意，可将其承租的公有住宅房屋临时转租、转借给其他单位或个人使用，由出租方、原承租方、现用房单位或个人，三方签订三角租赁合同，除按原租金标准交纳租金外，转租、转借作非住宅使用的，按规定交纳协议租金，并按半年租金总额的标准交纳租
房押金；转租、转借作住宅使用的，按规定交纳成本租金。
第十六条 拨用及停租自修自用的房屋，使用单位改变使用用途，临时转租、与其他单位或个人联营的，须经房产管理部门批准后恢复起租，并按本规定第十一、十二、十三条规定执行。
第十七条 拨用及停租自修自用房屋的使用单位，每年必须委托市房屋鉴定事务所进行一次房屋勘查。
房产管理部门要加强对拨用及停租自修自用房屋勘查、修缮工作的指导检查、监督。对房屋状况低于停租前的，责令使用单位限期予以修缮，使用单位逾期不予修缮的，由房产管理部门负责修缮并恢复起租，重新签订租赁合同并按规定收取协议租金。
第十八条 公有房屋租赁过程中出现的纠纷，由房产管理部门先行调解，调解不成的，当事人可向房地产仲裁机关申请仲裁，也可直接向人民法院起诉。
第十九条 对违反本规定的单位和个人，由市、县(市)、区房产管理局(处)按下列规定给予处罚：
(一)公有非住宅房屋的租赁，未到房产管理部门办理《房屋租赁许可证》的，除加倍征收应缴纳费用外，处以合同期内租金额5%至10%的罚款。
(二)擅自转租、转让、转借、转兑公有房屋及擅自以承租的公有房屋引进其它单位联营的，责令其解除私下签订的协议(合同)，没收非法所得，处以非法所得一至三倍的罚款；情节严重的撤消其承租权，收回承租的房屋。
其中县(市)、区房产管理局(处)在作出撤消收回房屋承租权(使用权)的决定前，须先报市房产管理局批准。
(三)擅自改变公有房屋使用性质和用途的，责令其在限期内恢复原定使用性质和用途，加倍追缴改变使用性质和用途后应缴纳租金，并处以租金总额一至三倍的罚款。
(四)擅自对公有房屋改建、扩建、加层、搭建和改变房屋结构、形状、室内布局及拆除和移动房屋附属设施的，责令其在限期内恢复原状，赔偿损失，并处以损失金额一至三倍的罚款。
第二十条 被处罚的单位和个人对处罚决定不服的，可在收到处罚决定书之日起十五日内作出决定的上一级行政机关申请复议。对复议决定不服的，可在收到复议决定书十五日内向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申
请人民法院强制执行。
第二十一条 本规定涉及的“房屋协议租金、住宅房屋成本租金”按附表所列标准执行。市房产管理局可会同有关部门按市场变化定期予以调整。
第二十二条 私有房屋租赁申领《房屋租赁许可证》可参照本规定执行。
第二十三条 本规定由市房产管理局负责解释。
第二十四条 本规定自公布之日起执行。本规定发布前的有关房屋租赁规定与本规定相抵触的按本规定执行。
房屋协议租金收取标准表
附表一： 单位：元／平方米建筑面积、月
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| 用途|非住宅房屋改变使用用途、联营临时转租、住宅|
| 租金标准 | |
|等级 |房屋改非住宅、联营、临时转租 |
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| 特级地区 | 20－40 |
| 一级地区 | |
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| 二、三、四级 | 10－20 |
| 地 区 | |
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| 用途| |
| 租金标准 | 住宅房屋改非住宅自腾自营 |
|等级 | |
|－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
| 特级地区 | 10－20 |
| 一级地区 | |
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| 二、三、四级 | 5－10 |
| 地 区 | |
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注：地区等级标准划分按沈房字〔1992〕346号文件执行

住宅房屋成本租金收取标准表
表二：
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| 序 | |租金标准： |
| | 房 屋 使 用 功 能 |元／每平方米|
| 号 | |使用面积、月|
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| 1 |有暖气、有上、下水、自用厨房、厕所、自用卫生| 3．20 |
| |间带浴盆。 | |
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| 2 |有暖气、有上、下水、自用厨房、厕所。 | 3．00 |
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| 3 |有暖气、有上水或下水、共用厨房或厕所。 | 2．80 |
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| 4 |无暖气、有上、下水、自用厨房、厕所。 | 2．50 |
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| 5 |无暖气、有上水或下水。 | 2．00 |
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| 6 |无暖气、无上、下水。 | 1．50 |
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| 7 |简易房。 | 1．00 |
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1994年1月29日
强奸罪的概述

洪凡


　　（一）强奸罪的概念
　　强奸罪，是指以暴力、胁迫或者其他手段，违背妇女意志，强行与妇女性交，或者故意与不满14周岁的幼女发生性关系的行为。
　　（二）从我国耦合式的犯罪构成体系分析
　　1强奸罪的客体，是女性的性自由权利和幼女的身心健康权利。所谓的妇女的自由权利，是指妇女根据自己的意愿发生或不发生性行为的权利。所谓幼女的身心健康权利，是指根据由你自己的身体和精神正常发育和成长健康的权利。
　　2 强奸罪的客观方面：表现为以暴力、胁迫或者其他手段，违背妇女意志，强行与之性交，或者与不满14周岁的幼女发生性关系的行为。违背妇女意志，是指违背了妇女不愿与行为人性交的真实意思。刑法所规定的手段：暴力、胁迫和其他手段。在侵害对象是不满14周岁的幼女时，出于对幼女的特殊保护，法律对手段并无特别限制，采取的是一种严格责任制度。暴力，是指以殴打、伤害、捆绑、按倒、强拉硬拽等，对其人身进行强制的手段，使被害人不敢、不能反抗。胁迫，是指以杀害、伤害、职权、地位、揭发隐私等相威胁、恫吓登对被害人进行强制等手段。
　　3强奸罪的主体：是年满14周岁的并具有刑事责任能力的男性。理论通说认为女性不包括在内。
　　4强奸罪的主观方面：是直接故意，并且具有违背妇女性意志强行与之发生性交的内容。对于奸淫幼女构成强奸罪，是否要求明知是幼女？2003年1月8日最高人民法院《关于行为人不明知是不满14周岁的幼女，双方自愿发生性关系是否构成强奸罪问题的批复》中规定：“行为人明知是不满14周岁的幼女而与其发生性关系，不论幼女是否自愿，均应依照《刑法》第236条第2款的规定，以强奸罪定罪处罚；行为人确实不知对方是不满14周岁的幼女，双方自愿发生性关系，未造成严重后果，情节显著轻微的，不认为是犯罪。”

　　（三）强奸罪的认定
　　1强奸罪与通奸罪的界限
　　所谓的通奸是指有配偶的男女之间以及有配偶的男女一方之间与他人之间，基于情感、生理需要自愿发生的婚外性行为。因为通奸不违背妇女意志故不构成强奸罪。如果双方先是通奸，女方不愿意继续通奸而男方纠缠发生性行为的以强奸罪论。即所谓“先和奸后强奸”。对第一次性行为违背妇女意志，但女方为告发并继续多次自愿发生性行为，一般不以强奸罪论。即“先强奸后和奸”，但如果后来的多次性行为是受到男方的威胁、恫吓或者霸占迫使其忍辱从奸所致仍以强奸罪论。

　　2已满14周岁不满16周岁的男性与幼女发生性行为的处理
　　2000年2月24日最高人民法院《关于审理强奸案件有关问题的解释》规定：“对于已满14周岁不满16周岁的人，与幼女发生性关系构成犯罪的，依照《刑法》第17条、第263条第2款的规定，以强奸罪定罪处罚；对于与幼女发生性关系，情节显著轻微，尚未造成严重后果的，不认为是犯罪。对于行为人既实施了强奸妇女行为又实施了奸淫幼女行为的，依照《刑法》第263条的规定，以强奸罪从重处罚。”2006年1月11日最高人民法院《关于审理未成年人刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“已满14周岁不满16周岁的人偶尔与幼女发生性行为，情节显著轻微、未造成严重后果的，不认为是犯罪。
”
　　3使用胁迫手段的强奸与双方基于互相利用发生性行为的界限
　　实践中利用教养关系，特别是被害人为幼女的情况下，以及利用从属关系或利用职权、封建迷信、治病为名迫使被害人就范从而实施奸淫行为的，应认为违背其意志，属利用胁迫手段，如断绝生活来源、解除工作或者利用迷信以发生性关系可以治病为由等等，构成强奸罪。或者利用精神和物质利益引诱女方，女方为谋取利益而接受引诱的，或者基于互相利用自愿发生性行为的，即使男方在此后欺骗女方，对男方也不能认定为强奸罪。
　　4与精神病人或者痴呆患者发生性行为的认定
　　（1）精神病人或痴呆（精神发育不全）患者病情的轻重以及意识能力和控制能力的程度。（2）行为人是否明知女性是不能辨认和控制自己行为的能力。其次，在此基础上分别以下情况处理：（1）如果间歇性精神病人正处在精神正常期，精神发育的轻度患者并未完全丧失辨认和控制自己行为的能力，只要性行为不是违背其意志，就不能定为强奸罪。（2）无论患者病情的轻重以及意识能力和控制能力的程度的强弱，只要以暴力、胁迫等手段，应认定为强奸罪。（3）虽的得到患者同意而与之性交的，但明知是丧失辨认和控制自己行为能力的痴呆、精神病患者，而乘此时机奸淫的，构成强奸罪。（4）确实不知是痴呆或精神病患者，在得其同意，甚至受到病患者的性挑逗的情况下，与之发生了性行为，行为人主观上缺乏违背女性意志强行与其性交的目的，不能认定强奸罪。
5强奸罪的既遂与未遂的区分
　　关于强奸罪的完成的标准，理论上针对被害人是妇女的情况，主要有射精说、插入说、接触说三种观点。我国通说认为，强奸既遂与否以插入说，即以两性性器官结合为标准。但由于强奸行为针对不同的被害对象的心理和生理条件的不同，所以，一般认为，针对已满14周岁的幼女，则以采取接触说为宜，即只要两性性器官结合即为既遂。


　　（二）强奸罪的刑事责任
　　根据《刑法》第236条第一款、第三款的规定，犯本罪的，处3年以上10年以下有期徒刑。奸淫不满14周岁幼女的，以强奸论，从重处罚。强奸妇女，有下列情形之一的，处10年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑：（1）强奸妇女、奸淫幼女情节恶劣的。情节恶劣，应指强奸的手段残忍，在社会上造成很坏的影响等等。（2）强奸妇女、奸淫幼女多人的。多人一般理解为3人以上。（3）在公共场所当众强奸妇女的。（4）二人以上轮奸的。轮奸，是指两人以上在一较短的时间内先后轮流强奸同一妇女或者幼女。（5）致使被害人重伤、死亡或者造成其他严重后果的。“致使被害人重伤、死亡”，是指因强奸导致被害人性器官严重损伤或者造成伤害，甚至当场死亡或者经治疗无效死亡的。该种情况下不影响认定强奸是否既遂。但对出于报复、灭口等动机，在实施强奸的过程中杀死或者伤害被害人的，应定故意杀人罪或者故意伤害罪，与强奸罪实行数罪并罚。“造成其他严重后果”，是指因强奸引起被害人自杀、精神失常以及其他严重后果。