黑龙江省哈尔滨市人民政府


哈尔滨市人民政府令

第192号



哈尔滨市人民政府关于修改<哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法>的决定


　　《哈尔滨市人民政府关于修改<哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法>的决定》，已经2008年10月14日市人民政府第35次常务会议通过，现予发布，自2009年1月1日起施行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长：张效廉
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二〇〇八年十月二十日




哈尔滨市人民政府
关于修改《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》的决定





　　根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》的有关规定，市人民政府决定对《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》作如下修改：

　　一、第一条修改为：“为加强住房专项维修资金的管理，保障住房的维修和正常使用，维护住房专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。”

　　二、第五条第二款、第三款分别修改为：“业主交存的维修资金属于业主所有；从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。
　　“任何单位和个人不得占用、挪用维修资金。”

　　三、第十一条第二款修改为：“维修资金的续交方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。未成立业主大会续交维修资金的，按照首次维修资金标准补足。”

　　四、第十三条修改为：“已建立维修资金的物业项目，房屋所有权转移、变更时，业主未交存首次维修资金或者分户账余额不足首次维修资金30%的，应当按照本办法规定交存首次维修资金或者续交维修资金；房屋维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权同时转移、变更，不予提取，涉及房屋所有权转移的，由受让人向原业主支付，但双方另有约定的除外。”

　　五、第十八条修改为：“房屋所有权发生转移或者变更的，当事人应当持房屋所有权证书、维修资金转移或者变更证明、身份证等材料到专户银行办理分户账变更手续。”

　　六、第二十三条修改为：“维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。”

　　七、第二十六条修改为：“业主大会成立前需要使用维修资金的，由物业管理单位或者相关业主根据维修项目提出维修资金使用方案，经维修资金列支范围内，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，并进行公示，报市房产行政主管部门审核同意后，由市房产行政主管部门通知专户银行将所需资金划转到物业管理单位或者维修单位。

　　“业主大会成立后需要使用维修资金的，由物业管理单位提出维修资金使用方案，经业主大会依法通过，并进行公示，报市房产行政主管部门备案后，由市房产行政主管部门通知专户银行将所需资金划转到物业管理单位。

　　“维修资金使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需要临时使用维修资金情况的处置办法等内容。

　　“维修资金的使用条件、程序由市房产行政主管部门另行制定，报市人民政府批准后实施。”

　　八、增加一条作为第二十八条“维修资金管理费用，由市财政部门核定，在维修资金增值收益中列支，实行收支两条线管理。

　　“维修资金增值部分除去合理的管理费用外，应当统筹用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后大修和更新资金的补充，不得挪作他用。”

　　九、第三十条修改为：“违反本办法第二十四条规定挪用维修资金的，由市房产行政主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额一倍以上两倍以下的罚款；物业管理单位挪用维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。”

　　十、增加一条作为第三十一条“违反本办法第二十六条二款规定，未依法和按照使用方案使用维修资金的，由市房产行政主管部门责令改正。”
　　此外，根据本决定对部分条文的文字和条款的顺序作相应的修改和调整。
　　本决定自2009年1月1日起施行。
　　《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》根据本决定作相应的修订，重新公布。


　　　　　　　　　　　哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法

（根据2008年10月20日《哈尔滨市人民政府关于修改<哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法>的决定》修订）

　　第一章 总 则

　　第一条 为加强住房专项维修资金的管理，保障住房的维修和正常使用，维护住房专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市城市规划区国有土地上的住房专项维修资金的交存、管理、使用和监督，适用本办法。

　　第三条 本办法所称住房专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造资金。

　　第四条 本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和住房买卖合同，在一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。
　　
　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和住房买卖合同，在物业管理区域或者单幢房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。
　　
　　物业管理区域内依法属于供水、排水、供热、供电、供气、通讯、有线电视等单位负责管理和承担维修费用的相关管线和设施设备，不属于本办法所称的住房共用部位、共用设施设备。

　　第五条 拥有两个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定建立维修资金。

　　业主交存的维修资金属于业主所有；从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。
　　任何单位和个人不得占用、挪用维修资金。

　　第六条 维修资金管理实行统一交存、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。

　　第七条 市房产行政主管部门负责本市维修资金归集与使用的管理、监督、指导工作。
市房产行政主管部门可以委托市维修资金管理机构具体负责维修资金归集与使用的管理、监督、指导的日常工作。

　　第二章 维修资金的交存

　　第八条 商品住房（含经济适用住房，下同）的首次维修资金，由业主交存。业主交存首次维修资金，分别按照下列规定执行：
　　
　　（一）商品住房销售前，建设单位作为业主，应当按每平方米建筑面积成本价的2%,在办理商品住房销售备案手续前交存至专户银行；
　　
　　（二）商品住房销售后，购房人作为业主，应当按每平方米建筑面积成本价的2%,在办理房屋所有权登记前交存至专户银行。
　　
　　商品住房每平方米建筑面积成本价，由建安成本和小区配套设施建设费两部分构成，并按配备电梯和未配备电梯两种标准确定，具体标准由市房产行政主管部门会同建设、物价部门定期发布。

　　第九条 已购公有住房的维修资金，由售房单位和业主共同交存。

　　售房单位和业主交存首次维修资金，分别按照下列规定执行：

　　（一）售房单位对未配备电梯的住房按售房款的25%、配备电梯的住房按售房款的30%，在房改售房款存入单位住房资金专户之日起15日内交存至专户银行；
　　（二）业主按每平方米建筑面积房改平均成本价的2%，在办理房屋所有权登记前交存至专户银行。

　　第十条 本办法实施前未建立维修资金的商品住房，业主应当自本办法实施之日起，每年按建筑面积每平方米5元的标准，连续四年将首次维修资金交存至专户银行。
　　本办法实施前业主未交存维修资金的已购公有住房，业主应当自本办法实施之日起，每年按每平方米建筑面积房改平均成本价的0.5%，连续四年将首次维修资金交存至专户银行。
　　逾期未按照本条一、二款规定交存维修资金的，应当自逾期之日起，按日增缴应交维修资金1‰的滞纳金。
　　业主大会对本条一、二款规定另有决定的，按照业主大会决定执行。

　　第十一条 分户账中的维修资金余额不足首次维修资金的30%时，该户房屋的业主应当续交维修资金。
　　维修资金的续交方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。未成立业主大会续交维修资金的，按照首次维修资金标准补足。

　　第十二条 利用房屋本体的共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益扣除必要管理成本后，应当主要用于补充维修资金，专项用于该幢房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。
　　利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充维修资金，专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

　　第十三条 已建立维修资金的物业项目，房屋所有权转移、变更时，业主未交存首次维修资金或者分户账余额不足首次维修资金30%的，应当按照本办法规定交存首次维修资金或者续交维修资金；房屋维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权同时转移、变更，不予提取，涉及房屋所有权转移的，由受让人向原业主支付，但双方另有约定的除外。

　　第三章 维修资金的管理

　　第十四条 市房产行政主管部门应当与商业银行签订委托合同，开立维修资金专户，并可委托专户银行办理维修资金账户的设立、交存、结算等手续。
　　在维修资金专户中，应当建立维修资金明细账，以一个物业管理区域为单位立账。每一个物业管理区域的账户中，应当按每幢房屋立账，并以房屋户门号设分户账，记载分户账的交存、使用、结存等情况。建设单位、公有住房售房单位交存和提取的首次维修资金及业主所得收益应当按物业管理区域或者房屋单独列账。
　　维修资金自存入维修资金专户之日起，每年按中国人民银行的有关规定结息到户。

　　第十五条 业主大会未成立的，首次维修资金由市房产行政主管部门统一代管。业主大会成立后，其业主委员会应当持业主委员会成立备案文件、业主名册和物业服务合同等有关资料到专户银行设立所在物业管理区域的维修资金账户。
　　维修资金账户设立后的账目管理，由业主委员会负责，也可委托物业管理单位或者中介机构管理。
　　维修资金账户，应当接受市房产行政主管部门的统一监管。

　　第十六条 业主委员会设立维修资金账户后，应当书面告知市房产行政主管部门，由市房产行政主管部门将代管的该业主委员会所在物业管理区域的首次维修资金的本金和利息，划转至该业主委员会设立的维修资金账户。

　　第十七条 有下列情形之一的，业主委员会应当持相关手续到专户银行办理维修资金账户的有关变更手续：

　　（一）物业管理区域、名称发生变动的；
　　（二）物业管理单位发生更换的；
　　（三）业主委员会主任、副主任发生更换的。

　　第十八条 房屋所有权发生转移或者变更的，当事人应当持房屋所有权证书、维修资金转移或者变更证明、身份证等材料到专户银行办理分户账变更手续。

　　第十九条 因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的，由业主持市房产行政主管部门的有关证明、业主委员会的证明到专户银行提取其维修资金分户账和单独账目中的资金余额，并办理相关账户注销手续。
　　单独账目的资金余额由共同所有人按照原拥有住房建筑面积的比例分别提取。

　　第二十条 业主委员会或者其委托的物业管理单位、中介机构应当每季度与专户银行核对一次维修资金账目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：

　　（一）维修资金交存、使用和结余的金额；
　　（二）发生住房维修、更新、改造的项目和费用以及按户分摊情况；
　　（三）维修资金使用和管理的其他有关情况。
　　业主对公布的维修资金账目有异议的，可要求业主委员会复核。

　　第二十一条 专户银行应当每季度向业主委员会发送维修资金账户对账单。业主委员会对维修资金账户变化情况有异议的，可向专户银行申请复核。
　　专户银行应当建立维修资金查询制度，接受业主对个人分户账的查询。

　　第二十二条 维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政方面的有关规定，并依法接受财政部门的财政监督。

　　第二十三条 维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

　　第四章 维修资金的使用

　　第二十四条 维修资金应当专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，任何单位和个人不得挪作他用。
　　依法属于物业服务费用支出范围的住房共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，不得使用维修资金。
　　住房共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。

　　第二十五条 维修资金使用的分摊，按照下列规定列支：

　　（一）用于物业管理区域共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；
　　（二）用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊；
　　（三）用于二户或者二户以上住房共用部位、共用设施设备的，由相关业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
　　设立单独账目的，使用维修资金时可先从单独账目中列支一定比例，其余部分由全体业主或者相关业主按照本条前款规定共同分摊。

　　第二十六条 业主大会成立前需要使用维修资金的，由物业管理单位或者相关业主根据维修项目提出维修资金使用方案，经维修资金列支范围内，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，并进行公示，报市房产行政主管部门审核同意后，由市房产行政主管部门通知专户银行将所需资金划转到物业管理单位或者维修单位。

　　业主大会成立后需要使用维修资金的，由物业管理单位提出维修资金使用方案，经业主大会依法通过，并进行公示，报市房产行政主管部门备案后，由市房产行政主管部门通知专户银行将所需资金划转到物业管理单位。

　　维修资金使用方案应当包括拟维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需要临时使用维修资金情况的处置办法等内容。

　　维修资金的使用条件、程序由市房产行政主管部门另行制定，报市人民政府批准后实施。

　　第二十七条 经有关机构鉴定，住房共用部位、共用设施设备存在安全隐患，或者按照有关技术规范要求必须维修住房共用部位、共用设施设备的,有关业主或者业主委员会应当及时维修；不及时维修的，物业管理单位应当向市房产行政主管部门报告，由市房产行政主管部门责成物业管理单位进行维修，费用从相关业主维修资金分户账中列支。
　　物业管理单位应当将鉴定结果和技术规范向有关业主或者全体业主公布。

　　第二十八条 维修资金管理费用，由市财政部门核定，在维修资金增值收益中列支，实行收支两条线管理。
　　维修资金增值部分除去合理的管理费用外，应当统筹用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后大修和更新资金的补充，不得挪作他用。

　　第五章 法律责任

　　第二十九条 建设单位、公有住房售房单位未按照本办法第八条、第九条规定交存首次维修资金的，由市房产行政主管部门责令其限期改正，并可处1万元以上5万元以下的罚款。

　　第三十条 违反本办法第二十四条规定挪用维修资金的，由市房产行政主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额一倍以上两倍以下的罚款；物业管理单位挪用维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第三十一条 违反本办法第二十六条第二款规定，未依法和按照使用方案使用维修资金的，由市房产行政主管部门责令改正。

　　第三十二条 市房产行政主管部门工作人员应当依法履行职责，不得玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。
　　违反本条前款规定的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章 附 则

　　第三十三条 市房产行政主管部门应当建立投诉受理制度，接受业主、业主委员会和物业管理单位对违反本办法行为的投诉。

　　第三十四条 因维修资金的交存、使用等发生纠纷时，当事人可以自行协商解决，也可依法向人民法院提起诉讼。

　　第三十五条 本办法实施前，已按有关政策规定交纳维修资金的，应当统一交存至专户银行，其管理与使用依照本办法的有关规定执行。

　　第三十六条 县（市）维修资金的交存、使用和管理，可参照本办法执行。

　　第三十七条 本办法自2006年2月15日起施行。



　　2002年4月1日起施行的《关于民事诉讼证据的若干规定》（下称《证据规定》）对法官的“自由心证”作出了创新性的变革。《证据规定》第64条：“审判人员应当依照法定程序，全面客观地审核证据，依照法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力证明力大小独立进行判断，并公正判断的理由和结果。”《证据规定》第73条：“当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”从以上的规定可以看出，实质就是盖然性优势标准的确立也即是对法院法官“自由心证”的确立。
在案件审理过程中，对当事人提出的各种证据，法官要运用自己的世界观、方法论、法律知识、道德素养及逻辑推理能力和日常生活经验去发现证据的本质，确定它与所审理案件事实之间的联系，法官的“自由心证”过程就是感性认识上升到理性认识的过程。
法院法官在运用“自由心证”时，应遵循以下几个规则：
1、证据的关联性规则。
所认证的证据必须要与所审理的案件事实有关联性，否则应当一律予以排除。
2、排除性规则。
对非法手段取得的证据效力和私自录间等，最高人民法官曾于1995年以法复（1995）2号司法解释规定：“证据的取得必须合法，未经当事人同意和自当制其谈话，系不合法行为，以这种手段取得的灵音资料，不能作为证据使用。”但2002年4月1日实施的《证据规定》第6条对此作出了规定：“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。”以此看出，民事诉讼中非法证据的判断标准为侵害他人合法权益，违反法律禁止性规定两种情形，据《规则》第82条规定：“本院过去的司法解释与本规定不一致的以本规定为准。”所以，非法证据的判断，只能以是否侵害他人合法权益，是否违反法律禁止性规定为依据，除此两种情形以外，其它情形取得的证据，不能视为非法证据。
3、传闻证据排除规则。
虽然传闻证据不能独立作为证据予以确信，但传闻证据有其他证据证明，传闻证据的盖然性明显优势的，亦可作为证据确信。
4、证据预防性规则。
在法官运用“自由心证”过程中，为了证明证据的真实性，对必须质证的证据，必须经双方当事人质证，作为证人的，必须接受双方当事人质询，并以质证的综合过程，运用法官的各种能力，辩别证据的真伪。
5、证据的推定性规则。
双方当事人没有直接证据证实待证事实，但一方有证据证明对方有证据但不提供、并主张证据的内容不利于持有者一方的，可以推定该证据成立。
6、证据效力比较后认定规则。
对某个事实，一方当事人提供证据后，另一方可能对此提供相反证据或仅提出疑问、反驳意见，法官应按照证据盖然性标准进行衡量，运用自己的综合知识进行分析和认定。
7、证据优先规则。
有几个证据均可证明待证对象时，优先采用证明力高的证据，当证明力高的证据与其他证据相矛盾，应确认其他证据无效。