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沈阳市商品房销(预)售管理办法

时间:2024-05-22 03:53:49 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9659
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沈阳市商品房销(预)售管理办法

辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市人民政府令
 (第十二号)



  《沈阳市商品房销(预)售管理办法》,业经市政府第十五次常务会议通过,现予发布,自发布之日起施行。


1998年8月24日 

         
沈阳市商品房销(预)售管理办法
            



  第一条 为加强商品房销(预)售管理,保护购销双方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。


  第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给购房人,由购房人支付定金(预付金)或房价款的行为。


  第三条 凡在我市行政区域内实行商品房销(预)售的房地产开发经营企业和外埠来我市销(预)售异地商品房的房地产开发经营企业,以及实行商品房销(预)售管理的单位和部门均须执行本办法。


  第四条 市房产管理局是我市商品房销(预)售的行政主管部门;新民市、辽中县、法库县、康平县房产管理部门是本行政区域内商品房销(预)售的主管部门;市房地产市场管理办公室(以下简称市场办)具体负责商品房销(预)售管理工作。主要职责是:
  (一)审批并核发《商品房销(预)售许可证》;
  (二)审核商品房销(预)售面积;
  (三)审批商品房销(预)售信息的发布和传播;
  (四)办理商品房交易手续;
  (五)配合物价等有关部门对商品住宅价格实施管理;
  (六)商品房销(预)售合同管理;
  (七)依据法律、法规的规定,查处商品房销(预)售活动中的违法行为。


  第五条 销(预)售商品房必须符合下列条件:
  (一)已取得房地产开发经营企业《资质证书》和《营业执照》;
  (二)持有经批准的商品房建设计划;
  (三)持开发建设项目所取得的土地使用权证书;
  (四)持开发建设项目已缴纳的各种税费票据证明;
  (五)持有开发项目的建设工程规划许可证和建筑工程开工报告书;
  (六)已按政府规划部门批准的规划设计方案审定书进行全面施工建设,并提供有关证明及照片;
  (七)提供书面投入开发建设总投资25%以上的银行资金证明及施工进度和竣工交付使用日期。
  向境外销(预)售商品房的,应同时提交向境外销(预)售的批准文件。


  第六条 商品房销(预)售实行许可证制度。销(预)售商品房的企业,须持本《办法》第五条规定的证件、材料及预售方案到市场办办理审批手续,经审核符合在境内销(预)售条件的,核发《商品房销(预)售许可证》;符合境外销(预)售的,核发《商品房外销(预)售许可证》;外埠来我市销(预)售异地商品房的,核发《商品房销(预)售临时许可证》。
  非房地产开发企业不得向社会销(预)售商品房屋。


  第七条 取得《商品房销(预)售许可证》、《商品房外销(预)售许可证》或《商品房销(预)售临时许可证》的房地产开发经营企业,在销(预)售商品房前,到市场办办理商品房销(预)售面积审核手续。


  第八条 商品房销(预)售面积,依据有关规定计算。异型建筑或公共(公用)面积分摊较复杂的工程项目须报市场办确定计算方案。
  经审定的商品房销(预)售面积作为双方签订商品房购销合同的依据。


  第九条 房地产开发经营企业转让投资额超过25%、尚未完工的开发项目属整体销售房屋行为,须办理交易手续。


  第十条 销(预)售商品房,购销双方应签订《商品房购销合同》,并使用省建设厅、省工商行政管理局监印的统一合同文本,任何单位不得擅自印刷或复印使用。


  第十一条 新闻媒介凭市场办批准文件予以发布商品房销(预)售广告,并在广告中标明批准文号。无批准文件不予发布商品房销(预)售广告。


  第十二条 商品房销(预)售可以委托代理人办理,但必须有书面委托书。
  委托房地产经纪组织或经纪人代理时,应委托具有合法资格的房地产经纪组织或经纪人。


  第十三条 商品房销(预)售价格实行政府定价和市场调节价两种形式。
  (一)经市政府批准享受优惠政策的商品住宅销(预)售价格由政府审定;
  (二)其他商品房实行市场调节价。


  第十四条 实行政府定价的商品住宅由市物价局会同市房产局等有关部门共同审核、批准后执行。
  实行市场调节价的商品房,由房地产开发经营企业确定价格,在销(预)售前,将所定价格及有关资料报市物价局和市房产局备案。
  按市场调节价销(预)售商品房的楼层差价比率,可由房地产开发经营企业确定。


  第十五条 销(预)售商品房的阳台价格:
  阳台悬挑宽度为1.2米,销售价格按常规计算;悬挑宽度超过1.2米的部分,封闭的阳台每平方米销售价格按70%计价,不封闭阳台每平方米销售价格按35%计价。


  第十六条 房地产开发经营企业在销(预)售商品房时,必须使用税务部门统一印制的专用发票。


  第十七条 房地产开发经营企业到市场办办理《商品房销(预)售许可证》或《商品房外销(预)售许可证》、《商品房销(预)售临时许可证》及办理商品房销售面积审核手续的同时,办理商品房交易手续。


  第十八条 商品房交付使用两个月内,房地产经营企业须将商品房销(预)售许可证复印件送交房屋所在地房产产权监理部门备案。购房人持商品房购销合同、辽宁省沈阳市商品房销售(结算)专用发票、商品房交易批复、商品房准住通知,到房产产权监理部门办理房屋所有权登记手续。


  第十九条 销(预)售商品房必须先办理土地变更及土地增值税手续,其办理程序,另行规定。


  第二十条 违反本办法,由市场办责令其停止销(预)售,补办手续,并处以罚款:
  (一)商品房销(预)售单位未取得《商品房销(预)售许可证》销(预)售商品房的,责令其停止销(预)售活动,补办审批手续,并处以1至3万元罚款;
  (二)未办理销(预)售面积审核手续销(预)售商品房的,责令其停止销(预)售活动,并履行审核手续;
  (三)未全面履行商品房购销合同和开发建设期间有违法、违规行为的,责令其立即停止销(预)售活动;
  (四)未经审批委托新闻媒介发布商品房销(预)售广告的,责令其补办审批手续;
  (五)未经批准外埠来我市销(预)售异地商品房的,责令其停止销(预)售活动,并处以1至3万元的罚款。


  第二十一条 本办法执行中的具体问题,由市房产管理局负责解释。


  第二十二条 本办法自发布之日起施行。

劳动部关于压力管道重大事故的通报

劳动部


劳动部关于压力管道重大事故的通报
劳动部


各省、自治区、直辖市及计划单列市劳动(劳动人事)厅(局):
自1994年3月份以来,压力管道事故频繁发生,损失严重,影响很大,现将1994年3月1日至1995年3月30日期间发生的8起压力管道重大事故通报如下:

1994年3月1日,吉林市热电厂燃油管道在运行中突然裂开,燃起大火,烧死4人,伤2人,一台220T/H锅炉报废,直接经济损失1000万元。
1994年5月20日,河北宣化化肥厂净化车间的换热器管道爆炸,造成8人死亡,1人重残,直接经济损失1104万元。
1994年9月15日,沈阳市万莲街煤气管道断裂,爆炸起火,死亡4人,重伤6人,轻伤3人。
1994年11月2日,长春热电厂直径529mm管道伸缩节折断,发生爆管事故,砸塌几间民房,压断和拉倒9根高压电杆,造成大面积停电和停止供热,幸而没有人员伤亡。
1994年12月14日凌晨3时,抚顺市望花区瓢屯村一居民楼煤气爆炸,造成楼房部分倒塌,死亡17人,重伤8人,轻伤12人。
1995年1月3日17时50分,山东济南市内街道上,发生由于煤气管道破裂,煤气进入地下电缆沟的爆炸事故,约2.2公里长的路面遭到不同程度的破坏,12人死亡,49人受伤,直接经济损失约200万元。
1995年1月19日16时30分,北京人民大会堂西侧路煤气管道探井井盖被汽车压翻砸断井内阀门,造成煤气泄漏发生爆燃,烧毁一辆汽车。
1995年3月30日18时30分,安徽马鞍山钢铁公司,由于一辆未降到位的翻斗汽车车厢将高架的直径630mm煤气管道从焊口处拉断,煤气喷出,造成11人死亡,69人中毒。
上述8起事故,死亡56人,伤150人,其中可统计的直接经济损失达2304多万元。压力管道安全形势严峻,其事故隐患的普遍性和严重性应当引起有关部门的重视。
据我们对统计到的历年来200起各种管道事故的原因进行了分析:管理问题占32.6%,阀门质量问题占25.3%,安装问题占18%(其中焊接问题占88.6%),设计问题占11%,腐蚀问题占10.6%,管子质量问题占2%,竣工试验和盲板问题占0.5%。
为了减少压力管道事故,控制重大事故发生,当前必须做好以下几个方面的工作:

一、企业要认真贯彻执行现行的有关压力管道安全的规章、规程和标准,完善企业自身对压力管道安全运行管理的规章制度,加强检验维修工作,治理存在的隐患。
二、各有关企业主管部门,要督促企业贯彻有关压力管道安全规章、规程和标准,并检查其执行情况。要对本行业压力管道的安全状况进行普查,查找重大隐患,制定根治重大隐患的方案,以杜绝重大事故的发生,并请将重大隐患及治理方案通报劳动部门。
三、劳动部门要积极开展压力管道安全监察工作。要参加压力管道事故的调查与处理,并参照《锅炉压力容器事故报告办法》统计上报压力管道事故;要督促并参加压力管道安全状况普查工作,对重大事故隐患的整改要抓好监察;要对新建、扩建、改建的压力管道工程项目实施“三同
时”审查、验收和建设过程中的安全监察。



1995年4月14日
徐某与通城县进出口公司侵犯商业秘密纠纷上诉案

唐青林


一、案件来源
咸宁市中级人民法院(2003)咸民初字第37号、湖北省高级人民法院〔2004〕鄂民三终字第15号民事判决书。

二、案件要旨
网络电子商务的开展,给企业商业秘密的保护带来了新的挑战。为保护企业的商业秘密不在网络中被泄露出去,企业可采取划分资料密级、设定员工权限;商业秘密交专人管理,定岗定责;对涉密计算机进行物理隔离并采取技术措施加强网络安全保护;对员工使用网络的情况进行监控等手段进行保护。

三、基本案情
原告进出口公司为了开展网络贸易,开拓国际市场,从1998年8月开始,即在中国电子商务中心、美国商务网、阿里巴巴网、中国出口产品网、机电产品网等互联网站上发布广告,并在咸宁热线、环球资源网站先后申办了三个电子邮箱,用以接受海外买家的电子邮件,为此耗费了大量资金。经过多年经营,进出口公司建立了相对稳定的海外客户群体、货物技术、数据情报、信息资料。
1999年4月10日,进出口公司通过其设在咸宁热线的邮箱,与美国的ASMC公司的Martin Field进行联系,开展进出口贸易。之后,双方收发了大量的电子邮件,多次寄送样品、图纸、技术数据。从1999年4月至进出口公司起诉时止,进出口公司与ASMC公司通过国际贸易出口云母约100吨,价值约90万美元。为了防止电子邮件被窃取和遗失,进出口公司制定了保密制度,对电子邮箱、电子邮件、客户资源、订货信息等采取了保密措施,指定了专人管理。2000年4月,进出口还制定了《网络贸易管理制度及奖惩规定》。
1998年8月,被告徐某进入进出口公司,并一直工作至2003年2月后离职。其间,徐某一直负责进出口公司计算机局域网的主机管理、操作以及云母、胶带等绝缘材料的国际进出口业务。同时,徐某还负责管理公司的主机密码和三个电子邮箱密码。
2001年12月12日至2002年1月14日,徐某将收到ASMC公司用电子邮件发送的三份订货订单,直接交给平安公司,并为该三份订单制作了相关出口贸易的出口报关委托书和海运出口委托书。徐某还另发邮件给ASMC公司的山姆布兰德,要求将下给进出口公司的两张订单,直接下给平安公司。南非的Sirco公司在网络上搜寻到进出口公司的广告以后,向进出口公司在咸宁热线网的邮箱上询盘,并于2003年2月11日就订购20PVC绝缘胶带向徐某发送电子邮件,要求徐某将形式发票寄给该公司,该公司确认后再开具信用证。次日,徐某制作了收货人为Sirco公司,出口方为平安公司的形式发票,并完成了37500卷PVC胶带的出口。徐某还以同样的方式给印度客户Vivek-kabra制作了出口方为平安公司的形式发票。
后进出口公司以徐某、平安公司侵犯其商业秘密为由,向咸宁市中级人民法院提起诉讼。
经查明,至2003年3月法院采取证据保全为止,徐某使用了进出口公司9家海外云母产品订货信息、10家海外砂纸订货信息、1家手套产品订货信息、1家胶带产品订货信息,并已将其中7家披露给平安公司等单位使用,共同谋取直接利润24万余元。

四、法院审理
咸宁市中院认为,进出口公司为了开展网络贸易,通过在网上制作产品广告、展示自己的产品,从而获得相应的邮件信息、客户资料、订货信息等经营信息,并为此耗费了大量资金。该经营信息经进出口公司使用后,已为其带来了较大的经济利益,具有实用性;进出口公司亦对该经营信息采取了合理的保密措施,他人不能从公开渠道直接获取,因此,该经营信息已成为进出口公司的商业秘密。徐某作为进出口公司的员工,未能保守公司的商业秘密,却利用工作之便,将进出口公司的商业秘密直接披露给平安公司等企业使用,从中牟取利益,直接造成进出口公司的经济损失。平安公司在明知徐某窃取进出口公司商业秘密的情况下,却获取并使用该商业秘密进行贸易,以获取不正当利益。徐某、平安公司的上述行为共同侵犯了进出口公司的商业秘密,应依法承担停止侵害并赔偿经济损失的民事责任。徐某应对其给进出口公司造成的经济损失承担全部责任,平安公司对其应负责任部分承担连带赔偿责任。综上,法院判决:被告徐某、平安公司立即停止侵权行为,不得继续使用截留进出口公司的商业秘密;被告徐某在判决生效之日起十日内赔偿原告进出口公司直接经济损失248271.80元。平安公司对其中的171046.33元负连带赔偿责任。
徐某不服一审判决,向湖北省高院提起上诉。其上诉理由为:上诉人并无侵犯进出口公司商业秘密的行为;原审认定事实有明显错误,本案所涉的五份美国ASMC公司订单,以及南非Sirco公司订单均系对方直接下给平安公司,而非上诉人将订单修改后下给平安公司的,而印度、新加坡等客户的订单亦与进出口公司无关;原审所判的赔偿数额没有依据。故请求撤销原审判决,驳回进出口公司的诉讼请求。
进出口公司则同意一审判决。平安公司则表示完全同意徐某的上诉意见,且平安公司也没用侵犯进出口公司的商业秘密,故请求撤销原判。
湖北省高院经审理后认为:
对于上诉人徐某称原审认定的ASMC公司相关五份订单,以及南非、印度等公司订单事实错误的上诉理由。法院经审查认为,直到2003年3月,ASMC公司尚不知平安公司的联系方式和电邮地址。ASMC公司一直以为其是在与进出口公司做进出口贸易,而联系人是徐某,且其只能通过徐某进行交易,因为徐某代表了进出口公司。据此可以认定该五份ASMC公司的订单系ASMC公司欲通过徐某同进出口公司进行交易,而徐某却私自将这五份订单交给了平安公司;南非Sirco公司的询盘信息属于进出口公司的商业秘密,且Sirco公司在进行交易时,以为是与以徐某为联系人的进出口公司进行网上贸易。但徐某将此信息在未告知进出口公司的情况下,直接披露给了平安公司;而印度客户于2002年5月22日和2002年9月27日向进出口公司的相关电邮信箱发出了二份电邮,该二份电邮内容载明:该客户的本意是要同进出口公司进行网上进出口贸易,此笔业务应属于进出口公司的商业秘密,徐某却将此笔业务又直接交给了平安公司。其他几个客户也与上述三个客户情况相同。故徐某上诉所称本案所涉ASMC公司相关五份订单,南非Sirco公司的相关订单系对方直接下给平安公司的;以及印度、澳大利亚客户的订单与进出口公司无关等上诉理由不能成立,法院不予支持。
进出口公司为了开展网络贸易,耗费了大量资金,在网上制作产品广告、展示产品等,从而获得了相应的邮件信息、客户资料、订货信息等经营信息。尽管他人一般也能够在网上了解到一些公开的信息,但在获得该信息后,分别与客户之间进行的交易、磋商、固定的跟踪服务行为,产品的供应价格、供应标准情况及销售服务手段、操作规范等经营信息并不为一般公众所知悉,他人也不能从公开渠道直接获取。本案中,进出口公司利用其掌握的经营信息开展了进出口业务。从1999年4月至进出口公司起诉时止,该公司与美国ASMC公司成交的出口贸易额达90万美元,获取了巨大的经济利益。可见,上述经营信息能为进出口公司带来竞争优势,具有经济使用价值,具有实用性;同时,进出口公司对该经营信息采取的保密措施具有一定的合理性。因此,进出口公司的上述经营信息符合商业秘密的法定构成,属于应受法律保护的商业秘密。
徐某在进出口公司工作期间,明知进出口公司于2000年2月就已制定了《网络贸易管理制度及奖惩规定》,对员工明确提出了保密要求;且其本人与进出口公司签订的劳动合同中以附件的形式专门约定了保密义务。但徐某却利用工作之便,从进出口公司的三个邮箱中窃取了大量的邮件信息、客户资料、客户订货等经营信息,并将购货订单直接披露给平安公司等企业,且直接制作了出口报关委托书、出口形式发票等,从中牟取利益,造成了进出口公司的经济损失。平安公司在明知徐某窃取进出口公司商业秘密的情况下,获取并使用该商业秘密进行贸易,牟取不正当利益,徐某与平安公司的行为均已构成对进出口公司的商业秘密的侵犯,应依法承担停止侵害并赔偿经济损失的民事责任。
徐某上诉称原审判决其承担的经济赔偿数额错误。但经法院组织对帐,徐某无法对上诉状中所列的数额说明来源,对该上诉理由法院不予支持。鉴于上诉人徐某获利部分无法查清,被上诉人进出口公司损失的计算依据不足等情况,法院根据云母厂的平均利润、国家退税、财政补贴、侵权人的侵权行为持续的时间及主观恶性的大小、以及进出口公司与徐某签订的劳动合同中相关竞业禁止条款欠完善等诸多情况,综合酌定徐某赔偿进出口公司直接经济损失191046.33元,平安公司对其中的171046.33元承担连带赔偿责任。
综上,湖北省高院判决维持原审判决第一项(徐某、平安公司立即停止侵权,不得继续使用、截留进出口公司的商业秘密)及案件受理费部分;变更原判第二项为徐某在判决生效后三十日内赔偿进出口公司经济损失191046.33元,平安公司对其中的171046.33元承担连带赔偿责任。

五、律师点评
本案中,原告进出口公司以开展网络贸易的形式开拓国际市场,为防止信息被他人窃取,公司制定了保密制度,对电子邮箱、邮件、客户资料等信息采取了保密措施,还指定由专人进行管理,但最终还是防不胜防,被内部员工盗取了公司的商业秘密。随着网络技术的发展,越来越多的企业倾向以电子商务的方式开展贸易,但这也给商业秘密的保护带来了新的挑战。其中最常见的通过网络侵犯商业秘密方式是电子邮件,其次是即时聊天、传输工具,以及BBS方式、新闻组和远程登录方式等。那么,企业可以采取哪些手段来保障自己的网络安全,保障自己的商业秘密不从网络上泄露出去呢?
(1)划分资料密级、员工权限。企业应具体考虑员工的不同岗位给予其不同的权限,并将不同密级的资料信息设置不同的解密方式,使员工只能接触到自己工作中所需的信息,无法获得自己无权接触的密级资料信息。
(2)商业秘密专人管理,定岗定责。企业应将包含商业秘密的电子邮箱、语音信箱等安排由专人负责,密码仅由负责人知晓,以严防商业秘密的外泄。同时,在发生责任事故时,也能更容易找到负责人,防止员工间的责任推卸。
(3)对涉密计算机进行物理隔离并采取技术措施加强网络安全保护。如今许多的黑客都会使用远程登录的方式进入企业的计算机系统内盗取信息,因而最安全的方式是将涉密计算机不连入外部网络。一定得入网的计算机,则应采取包括设立识别码、密码认证、防火墙,安装监控程序,使不同安全级别的网络或信息媒介不能相互访问等措施加强网络安全保护。
(4)对员工使用网络的情况进行监控。企业高管可安装监控程序监督员工使用网络的情况。但应注意的是,企业必须在此之前明确的告知员工将采取此种手段(防止员工不满,或引起相关法律问题),并告知员工在工作时间内,在企业的设备中不允许从事私人活动,企业将监视员工在网络中传输的信息,包括电子邮件、即时聊天设备等。
(5)对对外传输的信息,采取加密认证措施。对于必须通过网络传输的涉及商业秘密的信息、文档时,企业可通过使用加密程序,要求信息获取中必须享有解密的“密钥”方可取得该信息,从而防止商业秘密信息被不法人士所获取,或由于员工的疏漏、错发而外泄。
另外,企业还可采取安装软件,对受控子网或主机的访问权限和信息流向实现单向或双向控制;安装网络扫描监测系统以对付电脑黑客的入侵;禁止员工擅自下载、安装与工作无关的程序,以防无意间安装了间谍软件等手段,保护企业在网络环境下的商业秘密安全。


编者注:本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》(中国法制出版社出版)。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件,为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护,在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验,欢迎切磋交流,邮箱:lawyer3721@163.com,电话:13910169772。