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建设工程竣工验收合格的标志—兼谈商品房交房条件/邱胜奎

时间:2024-05-18 00:40:41 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9267
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建设工程竣工验收合格的标志——兼谈商品房交房条件

邱胜奎


  根据《建设工程质量管理条例》第58条及《商品房销售管理办法》第40条的规定,商品房在未组织竣工验收或验收不合格的情况下,不得擅自交付使用,否则将被处以工程合同价款2%至4%的罚款。也就是说,买卖双方就商品房签定买卖签定合同后,卖方至少应当在工程竣工验收合格后方可将商品房交付使用。
  从立法体系来看,《建设工程质量管理条例》是由国务院颁布的,属于“行政法规”的范畴。而根据《合同法》第52条的规定,违反法律、行政法规的强制性规定,将直接导致合同条款的无效。再根据《合同法解释二》关于管理性规范与效力性规范的区分,笔者认为《建设工程质量管理条例》第58条应当属于效力性规范,即:一旦双方的约定与此相悖,则约定无效。因为建设工程质量不仅涉及到使用人的人身财产安全,更涉及到公共安全等重大公共利益。(备注:对于管理性规范和效力性规范的区分,合同法司法解释二并未作出十分明确的界定,从实际操作的角度来看,也无法进行明确区分,在一定程度上可以归属为法官的自由裁量范畴。就理论界对此两个概念的区分来看,笔者对王利明先生的观点深为认同,有兴趣的读者可以查阅。)
  通过以上介绍,我们知道了:商品房交付使用的首要前提是必须通过竣工验收合格。那么,什么叫做“竣工验收合格”,验收合格的标志是什么?
  就此问题,笔者曾与多位法律人士交流、探讨,形成了两个观点,一种观点认为:应以建设主管部门颁发的《竣工备案登记证》作为工程竣工验收合格的标志;另一种观点认为,应以建设、施工、监理、勘察、设计单位(下称“五单位”)共同出具的《竣工验收报告书》作为竣工验收合格的标志。笔者同意第二种观点。
  第一种观点认为:根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定,工程竣工验收应当在15日内提交工程所在地县级以上的建设主管部门备案。而建设主管部门作为人民政府对建设工程的授权监管代表,有权利监督工程质量,如发现问题,也有权督促整改或重新验收。因此只有获得建设部门颁发的备案登记证后,方可视为监管部门对建设工程质量的最终认可,建设工程才完全竣工验收合格。而五单位自行组织或参与的验收,并没有建设主管部门的介入,报告书中也未体现建设主管部门的任何书面意见,说明该工程并未取得监管部门的最终认可,不能以此认定竣工验收合格。并且,五单位作为一般的市场经济体,并不具备行政监管职能,其作为市场主体的根本目标是追求经济利益的最大化。由市场经济体对涉及到自身经济利益的建设工程进行竣工验收,使其兼具了运动员和裁判的身份而缺失了行政部门的监管,其角色定位是冲突的,与我国乃至世界大部分国家针对建设工程一直秉行的全程严格监管原则相矛盾,无法确保公共安全和社会利益。
  对上述理由在一定程度上是否符合情理,笔者在此不论。单就是否符合现行法律法规做如下阐述:
建设工程竣工验收的问题,涉及到两个行政规章:《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》(验收规定)和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》(备案办法)。
“验收规定”对工程验收应具备的条件、验收组织者、验收参与者、验收流程等作了较为详细的规定。“验收规定”第九条:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内……向建设行政主管部门备案”。从这一条文,我们能得出的信息是:备案的前提是竣工验收合格,换句话说,在备案前,该工程必须是竣工验收合格的,否则无法进行备案。
  “备案办法”第四条规定:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内…….向…..备案。”从这一条文,我们能得出的信息同样是:备案前,工程必须竣工验收合格,否则不能备案。
结合这两个行政规章来看,我们得出的结论是:竣工验收合格是备案的前提,未竣工验收合格将无法备案;而备案则是竣工验收合格的必然结果。持第一种观点的人,将备案这一结果作为竣工验收合格的前提,在逻辑上是矛盾的。
  虽然“备案办法”规定,建设主管部门有权决定重新对工程进行竣工验收,但这仅是建设主管部门行使监督权的方式之一,从“备案办法”第12条的规定来看,如备案机关决定重新验收,在备案之前已投入使用并因重新备案给使用人造成损失的,由建设单位承担赔偿责任。这一“赔偿责任”很显然是民事责任而非行政责任,换句话说,只要五单位验收合格了,即便备案部门要求重新验收,建设单位也不会因此而构成行政违法,无需承担行政责任,只是构成合同违约或民事侵权的,应承担民事责任。
因此,笔者坚持这一观点,即建设工程竣工验收合格的标志是:“五单位”依法定程序共同出具《竣工验收报告书》且报告书载明工程已竣工验收合格。
  那么,竣工验收合格是否就成为了商品房交付使用的唯一条件呢?答案是否定的。首先,商品房的交付还有其他法定条件,如提交质保书及使用说明书(实践中称为“两书”)等;其次,从民法的角度看,商品房交付与其他任何货物的交付没有本质的区别,除遵循法定条件外,还可由买卖双方根据“意思自治”的原则进行约定。为保护买方权益,买方可约定“竣工验收合格并经备案后方可交付使用”,甚至还可约定“竣工验收合格、备案登记且按约定装修完毕并经空气质量检验机构检验达标后方可交付使用”…….

〈全文完〉

申明:本文仅是笔者就日常工作所遇法律问题在论证过程中的随笔,存在疑问后临时总结,不作为正式、严谨的论文;笔者在写作前并未进行全面系统的法律调研,写作后也未进行修改、删减,错误再所难免,欢迎随时指正。

杭州市再生资源回收管理办法

浙江省杭州市人民政府


杭州市再生资源回收管理办法

 
第231号


  《杭州市再生资源回收管理办法》已经2006年9月18日市人民政府第120次常务会议审议通过,现予公布,自2006年12月1日起施行。


市 长

二○○六年十月三十一日



杭州市再生资源回收管理办法

  第一条 为加强再生资源回收管理,节约资源,保护环境,维护公共秩序,根据《中华人民共和国清洁生产促进法》、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》等法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本市市区范围内再生资源的回收经营及其监督管理,适用本办法。
  第三条 本办法所称再生资源,是指在社会生产和生活消费过程中产生的,已经失去原有全部或部分使用价值,经过回收、储存、加工处理,能够使其重新获得使用价值的各种废弃物。
  报废汽车、废旧电器及电子产品、危险废物和医疗废物等物品的回收,法律、法规、规章另有规定的,从其规定。
  第四条 市、区商务主管部门负责再生资源回收的监督管理工作。
  规划、公安、工商、城管、环保、城管执法、交通等行政管理部门应当按照各自职责,做好再生资源回收的相关监督管理工作。
  乡(镇)人民政府、街道办事处应当配合商务、公安、工商、城管执法等行政管理部门做好本辖区内的再生资源回收管理工作。
  第五条 再生资源行业协会应当制定行业自律规范,配合商务主管部门研究制定行业发展规划、产业政策和相关技术规范。
  再生资源行业协会应当接受商务主管部门的业务指导,并协助相关行政管理部门对再生资源回收行业实施监督管理。
  第六条 市商务主管部门应当会同市规划、经济、城管等行政管理部门按照《杭州市产业发展导向目录》规定的产业发展政策,根据城市总体规划和再生资源回收行业的发展状况,编制再生资源回收行业的产业布局及发展规划,经市人民政府批准后实施。
  各区人民政府应当根据再生资源回收行业的产业布局及发展规划,确定本辖区内再生资源回收点的设置。
  第七条 再生资源回收企业和个体工商户的设置技术规范,由市商务主管部门按照其不同的经营范围、经营方式和有关法律、法规和规章的规定制定。
  第八条 市、区人民政府鼓励单位和个人积攒出售再生资源,鼓励再生资源回收企业和个体工商户深入社区、农村开展回收经营,鼓励再生资源回收企业和个体工商户开展再生资源回收处理的科学研究、技术开发与推广。
  第九条 再生资源回收企业 和个体工商户符合规定的税收优惠条件的,按有关规定经认定后由税务机关予以税收优惠。
  再生资源回收企业的资源综合利用认定,按照国家和省有关规定执行。
  第十条 设立再生资源回收企业或者个体工商户,应当依法办理工商登记。
  工商行政管理部门对新设再生资源回收企业和个体工商户,或者再生资源回收企业和个体工商户变更再生资源回收经营范围的,应当按照再生资源回收行业的产业布局及发展规划、再生资源回收企业和个体工商户设置技术规范的规定,征求同级商务主管部门的意见后予以登记注册,其经营范围中应当注明是否包含生产性废旧金属回收。
  第十一条 再生资源回收企业和个体工商户应当自领取营业执照之日起15日内,持营业执照向所在地的区商务主管部门备案,并领取备案证明。经营范围包含生产性废旧金属回收的,还应当向所在地的区公安机关备案。
  再生资源回收企业和个体工商户的工商管理登记事项发生变更的,应当按照前款规定进行备案。
  各区商务主管部门、公安机关应当将备案情况按月分别上报市商务主管部门、市公安机关。
  第十二条 从事再生资源回收,应当符合治安、消防、环保、市容环卫和安全生产等管理规定,并依法办理相关的行政许可手续。
  第十三条 再生资源回收企业和个体工商户不得回收下列物品:
  (一)公安机关通报寻查的赃物;
  (二)有赃物嫌疑的物品;
  (三)不能证明合法来源的废旧市政公用设施;
  (四)法律、法规、规章规定禁止回收的其他物品。
  第十四条 再生资源回收企业在收购生产性废旧金属、废旧市政公用设施时,应当查验出售单位出具的证明和清单,并如实登记。登记内容包括出售单位的名称,经办人的姓名、身份证件种类及号码,物品的名称、数量、规格、新旧程度和收购时间。
  对收购个人捡拾的生产性废旧金属、废旧市政公用设施,再生资源回收企业应当对出售人的姓名、住址、身份证件种类及号码,物品的名称、数量、规格、新旧程度和收购时间如实进行登记。
  回收记录保存期限不得少于2年。市公安机关应当建立再生资源收购信息管理系统,逐步实现再生资源回收的实时监控。
  第十五条 再生资源流动回收人员及其运输工具实行统一标识管理,具体办法由市商务主管部门会同市公安、城管、城管执法等行政管理部 门制定,报市人民政府批准后实施。
  第十六条 再生资源行业协会应当组织对再生资源回收人员进行培训。再生资源流动回收人员应当参加培训,具备必要的再生资源回收知识。
  第十七条 企事业单位产生的再生资源,应当出售给再生资源回收企业或者个体工商户。其中生产性废旧金属只能出售给具有生产性废旧金属回收经营范围的再生资源回收企业。
  市政公用设施建设、维护、管理单位需要处理报废的市政公用设施的,应当出售给具有生产性废旧金属回收经营范围的再生资源回收企业。从事废旧市政公用设施回收的企业名录,由市商务主管部门会同市公安、城管等行政管理部门予以公告。
  通过拍卖方式出售再生资源的,拍卖人应当查验竞买人的营业执照。未办理工商登记或者登记的经营范围与所拍卖的再生资源不符的,不得参加竞买。
  第十八条 生产企业在生产中需要以再生资源为原料的,应当向经工商登记注册的再生资源回收企业和个体工商户采购,不得向未经工商登记或者超出核准登记经营范围的企业或者个体工商户采购或者非法自行收购。
  第十九条 再生资源回收企业和个体工商户在回收再生资源时,发现有出售公安机关通报寻查的赃物或者有赃物嫌疑的物品,以及来源不明的市政公用设施的,应当立即向所在地公安机关报告。
  任何单位和个人发现违法收购、处置生产性废旧金属或者市政公用设施的,应当及时向公安机关和工商行政管理部门举报。
  第二十条 再生资源回收企业运输或者委托他人运输废旧市政公用设施的,应当提供相应的证明文件。证明文件应当列明运输物品的品种、数量、运输目的地等事项。公安机关应当依法对运载废旧市政公用设施的车辆、船舶进行查验。
  交通行政管理部门在管理过程中发现违法运输废旧市政公用设施的,应当及时通报所在地公安机关。
  第二十一条 再生资源回收企业和个体工商户在回收、储存、加工处理再生资源过程中,应当遵守城市市容环境卫生和环境保护的管理规定,采取措施防止污染环境。
  第二十二条 未经工商登记从事再生资源回收经营、超出核准登记的经营范围从事再生资源回收经营,或者擅自从事废旧市政公用设施回收的,由工商行政管理部门按照有关法律、法规的规定予以处罚。
  再生资源回收企业、个体工商户有严重违法回收行为的,由工商行政管理部门依法吊销营业执照。
  第二十三条 再生资源回收企业和个体工商户领取营业执照后未按本办法规定向商务主管部门或者公安机关备案的,由商务主管部门或者公安机关责令其限期改正,并可处以200元以上1000元以下罚款。
  第二十四条 再生资源回收企业回收生产性废旧金属、废旧市政公用设施未按本办法规定进行登记的,由公安机关责令其改正,并可处以500元以上5000元以下罚款。
  第二十五条 将生产性废旧金属、废旧市政公用设施出售给未经工商登记或者核准登记范围不包括生产性废旧金属回收经营的单位或者个人的,由商务主管部门责令其改正,并可处以500元以上5000元以下罚款。
  第二十六条 以再生资源为原料的生产企业向未经工商登记或者超出核准登记经营范围的企业或者个体工商户采购再生资源的,由商务主管部门责令其改正,并可处以1000元以上5000元以下罚款。
  第二十七条 再生资源回收企业和个体工商户在收购时发现有出售公安机关通报寻查的赃物或者有赃物嫌疑的物品以及来源不明的市政公用设施,未及时向公安机关报告的,由公安机关处以200元以上500元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十八条 本办法所称生产性废旧金属,是指用于机械制造、建筑、铁路、通讯、电力、水利、油田、国防及其他生产领域,已失去原有使用价值的金属材料和金属制品。生产性废旧金属的具体名录按照国家有关规定执行。
  本办法所称废旧市政公用设施,是指因自然损坏或者人为损坏而产生的市政公用设备、仪器、雕塑、电缆、通信设施及其它物资。
  第二十九条 本办法施行前已从事再生资源回收的单位和个人,应当在规定的期限内到工商行政管理部门办理营业执照换发手续。具体办法由市工商行政管理部门会同市商务主管部门制定。
  第三十条 本办法自2006年12月1日起施行。





城市规划编制单位资质管理规定

建设部


中华人民共和国建设部令
       第 84 号
  《城市规划编制单位资质管理规定》已于2000年12月14日经第35次部常务会议通过,现予发布,自2001年3月1日起施行。
                           部长 俞正声
                        二○○一年一月二十三日


城市规划编制单位资质管理规定

  第一章 总 则

  第一条 为加强城市规划编制单位的管理,规范城市规划编制工作,保证城市规划编制质量,制定本规定。第二条 从事城市规划编制的单位,应当取得《城市规划编制资质证书》(以下简称《资质证书》)。
  城市规划编制单位应当在《资质证书》规定的业务范围内承担城市规划编制业务。第三条 委托编制规划,应当选择具有相应资质的城市规划编制单位。第四条 国务院城市规划行政主管部门负责全国城市规划编制单位的资质管理工作。
  县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门负责本行政区域内城市规划编制单位的资质管理工作。

  第二章 资质等级与标准

  第五条 城市规划编制单位资质分为甲、乙、丙三级。
  第六条 甲级城市规划编制单位标准:
  (一)具备承担各种城市规划编制任务的能力;
  (二)具有高级技术职称的人员占全部专业技术人员的比例不低于20%,其中高级城市规划师不少于4人,具有其他专业高级技术职称的不少于4人(建筑、道路交通、给排水专业各不少于1人);具有中级技术职称的城市规划专业人员不少于8人,其他专业(建筑、道路交通、园林绿化、给排水、电力、通讯、燃气、环保等)的人员不少于15人;
  (三)达到国务院城市规划行政主管部门规定的技术装备及应用水平考核标准;
  (四)有健全的技术、质量、经营、财务管理制度并得到有效执行;
  (五)注册资金不少于80万元;
  (六)有固定的工作场所,人均建筑面积不少于10平方米。
  第七条 甲级城市规划编制单位承担城市规划编制任务的范围不受限制。
  第八条 乙级城市规划编制单位资质标准:
  (一)具备相应的承担城市规划编制任务的能力;
  (二)具有高级技术职称的人员占全部专业技术人员的比例不低于15%,其中高级城市规划师不少于2人,高级建筑师不少于1人、高级工程师不少于1人;具有中级技术职称的城市规划专业人员不少于5人,其他专业(建筑、道路交通、园林绿化、给排水、电力、通讯、燃气、环保等)人员不少于10人;
  (三)达到省、自治区、直辖市城市规划行政主管部门规定的技术装备及应用水平考核标准;
  (四)有健全的技术、质量、经营、财务、管理制度并得到有效执行;
  (五)注册资金不少于50万元;
  (六)有固定工作场所,人均建筑面积不少于10平方米。
  第九条 乙级城市规划编制单位可以在全国承担下列任务:
  (一)20万人口以下城市总体规划和各种专项规划和编制(含修订或者调整);
  (二)详细规划的编制;
  (三)研究拟定大型工程项目规划选址意见书;
  第十条 丙级城市规划编制单位资质标准:
  (一)具备相应的承担城市规划编制任务的能力;
  (二)专业技术人员不少于20人,其中城市规划师不少于2人,建筑、道路交通、园林绿化、给排水等专业具有中级技术职称的人员不少于5人;
  (三)有健全的技术、质量、财务、行政管理制度并得到有效执行;
  (四)达到省、自治区、直辖市人民政府城市规划行政主管部门规定的技术装备及应用水平考核标准;
  (五)注册资金不少于20万元;
  (六)有固定的工作场所,人均建筑面积不少于10平方米。
  第十一条 丙级城市规划编制单位可以在本省、自治区、直辖市承担下列任务:
  (一)建制镇总体规划编制和修订;
  (二)20万人口以下城市的详细规划的编制;
  (三)20万人口以下城市的各种专项规划的编制;
  (四)中、小型建设工程项目规划选址的可行性研究。

  第三章 资质申请与审批

  第十二条 工程勘察设计单位、科研机构、高等院校及其他非以城市规划为主业的单位,符合本规定资质标准的,均可申请城市规划编制资质。其中高等院校、科研单位的城市规划编制机构中专职从事城市规划编制的人员不得低于技术人员总数的60%。
  第十三条 申请城市规划编制资质的单位,应当提出申请,填写《资质证书》申请表。
  申请甲级资质的,由省、自治区、直辖市人民政府城市规划行政主管部门初审,国务院城市规划行政主管部门审批,核发《资质证书》。
  申请乙级、丙级资质的,由所在地市、县人民政府城市规划行政主管部门初审,省、自治区、直辖市人民政府城市规划行政主管部门审批,核发《资质证书》,并报国务院城市规划行政主管部门备案。
  第十四条 新设立的城市规划编制单位,在具备相应的技术人员、技术装备和注册资金时,可以申请暂定资质等级,暂定等级有效期2年。有效期满后,发证部门根据其业务情况,确定其资质等级。
  第十五条 乙、丙级城市规划编制单位,取得《资质证书》至少满3年并符合城市规划编制资质分级标准的有关要求时,方可申请高一级的城市规划编制资质。
  第十六条 城市规划编制单位撤销或者更名,应当在批准之日起30日内到发证部门办理《资质证书》注销或者变更手续。
  城市规划编制单位合并或者分立,应当在批准之日起30日内重新申请办理《资质证书》。
  第十七条 城市规划编制单位遗失《资质证书》,应当在报刊上声明作废,向发证部门提出补发申请。
  第十八条《资质证书》有效期为6年,期满3个月前,城市规划编制单位应当向发证部门提出换证申请。
  第十九条《资质证书》分为正本和副本,正本和副本具有同等法律效力。《资质证书》由国务院城市规划行政主管部门统一印制。

  第四章 监督管理

  第二十条 甲、乙级城市规划编制单位跨省、自治区、直辖市承担规划编制任务时,取得城市总体规划任务的,向任务所在地的省、自治区、直辖市人民政府城市规划行政主管部门备案;取得其他城市规划编制任务的,向任务所在地的市、县人民政府城市规划行政主管部门备案。
  第二十一条 甲、乙级城市规划编制单位跨省、自治区、直辖市设立的分支机构中,凡属独立法人性质的机构,应当按照本规定申请《资质证书》。非独立法人的机构,不得以分支机构名义承揽业务。
  第二十二条 两个以上城市规划编制单位合作编制城市规划时,有关规划编制单位应当按照第二十条的规定共同向任务所在地相应的主管部门备案。
  第二十三条 禁止转包城市规划编制任务。
  禁止无《资质证书》的单位和个人以任何名义承接城市规划编制任务。
  第二十四条 发证部门或其委托的机构对城市规划编制单位实行资质年检制度。
  城市规划编制未按照规定进行年检或者资质年检不合格的,发证部门可以责令其限期办理或者限期整改,逾期不办理或者逾期整改不合格的,发证部门可以公告收回其《资质证书》。
  第二十五条 城市规划编制单位编制城市规划及所提交的规划编制成果,应当符合国家有关城市规划的法律、法规和规章,符合与城市规划编制有关的标准、规范。
  第二十六条 城市规划编制单位提交的城市规划编制成果,应当在文件扉页注明单位资质等级和证书编号。
  第二十七条 县级以上城市人民政府城市规划行政主管部门,对城市规划编制单位提交的不符合质量要求的规划编制最终成果,应当责令有关规划编制单位按照要求进行修改或者重新编制。

  第五章 法律责任

  第二十八条 无《资质证书》的单位承担城市规划编制业务的,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令其停止编制,对其规划编制成果不予审批,并处1万元以上3万元以下的罚款。
  第二十九条 城市规划编制单位超越《资质证书》范围承接规划编制任务,县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门给予警告,情节严重的,由发证部门公告《资质证书》作废,收回《资质证书》。
  第三十条 甲、乙级城市规划编制单位跨省、自治区、直辖市承担规划编制任务违反第二十条规定的,任务所在地的省、自治区、直辖市人民政府城市规划行政主管部门给予警告,责令其补办备案手续,并处1万元以上3万元以下的罚款。
  第三十一条 有下列行为之一的,县级以上的地方人民政府城市规划行政主管部门对其规划编制成果不予审批,责令限期整改、处以1万元以上3万元以下罚款;由发证部门公告《资质证书》作废,收回《资质证书》:
  (一)弄虚作假骗取《资质证书》的;
  (二)涂改、伪造、转让、出卖、出租、出借《资质证书》的;
  (三)转包城市规划编制任务的。
  第三十二条 县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门,对于所提交的规划编制成果不符合要求的城市规划编制单位,给予警告;情节严重的,由发证部门公告《资质证书》作废,收回《资质证书》。
  第三十三条 城市规划行政主管部门的工作人员在城市规划编制单位资质管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六章 附 则

  第三十四条 具有甲、乙、丙级资质的城市规划编制单位均可编制集镇和村庄规划。
  第三十五条 本规定由建设部负责解释。
  第三十六条 本规定自2001年3月1日起施行,建设部1992年颁发的《城市规划设计单位资格管理办法》及1993年颁发的《城市规划设计单位资格管理补充规定》同时废止。