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自然人出租房屋需要办理工商登记么/李红军

时间:2024-07-11 05:38:27 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8331
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自然人出租房屋需要办理工商登记么-------以一则案例作为分析对象

李红军


案情简介
原告:夏某,代理律师刘陈、李红军,四川东荣律师事务所。被告:攀枝花市东区工商行政管理局。

原告夏某出租房屋数百平米,被被告攀枝花市东区工商行政管理局(以下简称工商局)发现后,该局于2005年4月20日,作出攀工商东经处字[2005]21号行政处罚决定书(以下简称《处罚决定书》),认定原告从2003年起未经工商行政管理机关核准登记,利用私有房屋从事租赁活动,因此依据《无照经营查处取缔办法》第2条、第14条的规定,对原告处以60000元罚款。

原告不复,提起复议,复议机关攀枝花市工商局维持原处罚行为,原告提起诉讼,一审以与处罚行为相同的理由判决维持原处罚行为,原告不复提请上诉,二审判决以原处罚行为没有处罚法律依据为由,撤销一审判决并撤销原行政处罚行为。

本案争议的问题是:自然人出租房屋是否需要办理工商登记?

法律分析:

就现有法律规定来看,自然人出租房屋无需要办理工商核准登记,现简单分析如下:

首先、原告有权出租自己的私有房屋;

依照《城市房地产管理法》第53条、《城市私有房屋管理条例》第15条、《四川省城镇私有房屋管理实施办法》第20条以及《城市房屋租赁管理办法》第4条、第13条的规定,城镇私有房屋租赁实行登记备案制度。公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋可以依法出租,签订、变更、终止租赁合同时候,应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案, 2003年7月15日《四川省人民政府关于取消第四批行政审批项目的公告》第191条已经取消了房屋租赁的核准。本案中,原告所出租的房屋系2003年合法购买并获得所有权的私房,因此,原告有权依照上述法律的规定出租,无须经过工商行政机关核准登记

其次、《无照经营查处取缔办法》第2条规定的无照经营行为必须以违反法律、法规要求办理营业执照的规定为前提,并非一切无照的经营行为都构成无照经营,经营行为本身不是判断是否需要办理营业执照的标准。

工商登记属于行政许可行为,依照《行政许可法》的规定,行政许可的设定与实施必须以公开的法律、行政法规为依据,因此判断是需要办理工商登记、领取营业执照需要有公开的法律、行政法规的明确规定,并非是经营行为就得办理营业执照。

就目前法规、规章的规定来看,只有国家工商局96年的《关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》及2000年的《关于房屋租赁有关问题的答复》曾规定从事房屋出租经营的单位和个人,需要经工商行政管理机关依法核准登记,颁发营业执照后,方可开展出租活动,但这些规定已经在2004年被国家工商局废止,此外没有任何法律、行政法规规定个人出租房屋需要办理办理工商登记、领取营业执照。因此,就现有法律规定来看,没有任何法律设定了自然人从事房屋租赁活动的工商行政许可。因此,本案原告作为自然人出租自有房屋的行为没有违反任何法律、法规的规定,依照《无照经营查处取缔办法》第2条的规定,不够成无照经营,被告对原告实施行政处罚没有事实依据。

最后、被告实施的行政处罚行为没有合法的权限,属越权行为;

依照《城市房屋租赁管理办法》第8条、第32条的规定,国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作,省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作,房屋租赁违法行为由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚;依照公安部、建设部及国家工商行政管理总局等六部门联合发出的《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》第2条规定,工商行政管理部门在加强和改进出租房屋管理工作中负责查处利用出租房屋从事的违法经营活动,查处、取缔非法房屋中介机构。依照这些法律规定,房地产管理部门是房屋租赁行为的主管机关。依照《工商行政管理执法依据》第3条以及《工商行政管理执法依据》第3条的规定,工商行政管理机关对于房地产租赁行为只能协管,无权实施行政处罚。

综上分析,本案被告针对原告的出租行为所作出的行政处罚没有处罚权限、没有执法依据,属越权行政行为,违反了《行政处罚法》第4条、第15条的规定,应予以撤销。

附:本案代理词参见李红军法律研习网 http://lawremark.icpcn.com

期货经纪公司登记管理暂行办法(1998年修正)

国家工商行政管理局


期货经纪公司登记管理暂行办法(修正)
国家工商行政管理局


993年4月28日国家工商行政管理局第11号令发布 根据1998年12月3日发布的《国家工商行政管理局修改〈经济合同示范文本管理办法〉等33件规章中超越〈行政处罚法〉规定处罚权限的内容》进行修改


第一条 为了明确期货经纪公司的法律地位,规范期货经纪公司的组织与行为,促进期货市场的健康发展,依据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》及其施行细则,制定本办法。
第二条 本办法所称期货经纪公司,是指依照国家法律、法规及本办法设立的接受客户委托,用自己名义进行期货买卖,以获取佣金为业的公司。
除已经取得期货交易所会员资格的公司可以依照本办法的规定申请兼营期货经纪业务外,其他公司一律不得兼营期货经纪业务。
第三条 期货经纪公司应当具备以下基本条件:
(一)有符合规定的公司名称;
(二)有规范的公司章程;
(三)有固定的场所和合格的通讯设施;
(四)注册资金在1000万元人民币以上;
(五)有与经营业务相适应的从业人员,其中专职期货经纪人不得少于20人;
(六)法定代表人及其他高级管理人员符合《企业法人的法定代表人审批条件和登记管理暂行规定》第九条的规定;
(七)有完善的组织机构和健全的财会制度;
(八)法律、法规规定的其他条件。
第四条 期货经纪公司的登记主管机关为国家工商行政管理局。
依照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第五条规定由国家工商行政管理局管辖的期货经纪公司,应当直接向国家工商行政管理局申请登记注册。其他期货经纪公司应经所在地省、自治区、直辖市工商行政管理局初审后,报国家工商行政管理局核准登记注册。期货经纪公司分支
机构的设立,仍按上述程序办理。
第五条 国家工商行政管理局在受理开业登记申请后,应于受理之日起30日内作出核准登记注册或者不予核准登记注册的决定。
第六条 期货经纪公司的开业登记,应当由申请人提出申请,并提交下列文件、证件:
(一)《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第十五条所规定的文件、证件:
(二)由人事管理部门或其他有关部门出具的符合本办法第三条第(六)项规定的证明;
(三)期货经纪人名单及简历;
(四)通讯设施和专用设备的自有或租用证明;
(五)从事期货业务涉及国家专项规定的,应提交国家有关管理部门的批准文件;
(六)从事国际期货业务的,应提交与相应的国际期货交易所会员公司签订的有关期货经纪业务的协议意向书;
(七)聘用外籍人员作为公司高级管理人员的,应提交聘用证明和由所在国(地区)公证机构出具的符合本办法第三条第(六)项规定的证明;
(八)实行股份制的,应依照《股份有限公司规范意见》的规定提交有关文件。
第七条 期货经纪公司应当依法从事经营活动,遵循公开、公平和诚实信用的原则,并遵守以下规则:
(一)提供客观、准确、及时、高效的服务;
(二)在登记主管机关指定的金融机构开设客户保证金的专用帐户,并与自有资金分离存放;
(三)如实记录、及时执行客户指令;
(四)将每日交易记录、会计凭证及其他重要资料完整保存5年以上;
(五)为客户保守商业秘密;
(六)在营业场所备置供客户阅读的公开说明书、风险说明书;
(七)在登记注册后60日内向登记主管机关指定的金融机构缴存营业保证金,其数额不低于注册资金总额的25%。
第八条 禁止期货经纪公司从事下列行为:
(一)私下串通,垄断市场;
(二)进行私下对冲;
(三)制造、散布虚假的或容易使人误解的信息进行误导;
(四)伪造、涂改、买卖各种交易凭证和文件;
(五)挪用客户保证金;
(六)雇用非经纪人与客户接洽、商谈委托进行期货买卖事宜或代其进行期货买卖;
(七)约定与客户分享利益或承担风险;
(八)其他违反法律、法规的行为。
第九条 国家工商行政管理局及各省、自治区、直辖市工商行政管理局均有权对管辖区内的期货经纪公司进行监督检查。期货经纪公司应当接受检查,提供检查所需要的文件、帐册、报表及其他有关资料。
第十条 国家工商行政管理局及各省、自治区、直辖市工商行政管理局对管辖区内的期货经纪公司进行监督检查并发现其有违反本办法第七条、第八条规定的行为时,视情节轻重,分别给予警告、处以违法所得额三倍以下的罚款,但最高不超过三万元,没有违法所得的,处以一万元以
下的罚款。
对触犯刑律构成犯罪的,工商行政管理机关应当及时将案件移送司法机关处理。
第十一条 由于期货经纪公司违反本办法第七条、第八条规定而使客户遭受损失或者引起纠纷的,依照国家有关法律进行处理。
第十二条 本办法发布之日前已经登记注册的期货经纪公司,应当于本办法发布之日起90日内,依照本办法第三条至第六条的规定,申请重新登记注册。
对按期提出重新登记注册申请,但经审核不具备本办法规定条件的期货经纪公司,由国家工商行政管理局作出或通知其原登记主管机关作出限期办理变更登记或注销登记的决定。
对逾期不提出重新登记申请或者不按规定期限办理变更登记或注销登记的期货经纪公司,由原登记主管机关吊销其营业执照。
第十三条 本办法发布之日前已经登记注册的符合本办法第二条第二款规定的兼营期货经纪业务的公司,应当于本办法发布之日起90日内,依照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》规定的变更登记程序,向原登记主管机关提出申请,由原登记主管机关逐级上报国家工商行政管
理局重新进行期货经纪业务的单项核定。
本办法发布之日前已经登记注册的不符合本办法第二条第二款规定的兼营期货经纪业务的公司,应当于本办法发布之日起90日内,依据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》规定的变更登记程序,向原登记主管机关申请变更登记。逾期不提出申请的,由原登记主管机关予以强制
变更。
第十四条 本办法也适用于在中国境内设立的从事期货经纪业务的外商投资企业。
第十五条 本办法中对期货经纪公司的登记管理没有明确规定的,依照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》及其施行细则执行。
第十六条 本办法由国家工商行政管理局负责解释。
第十七条 本办法自公布之日起施行。在此以前各级工商行政管理机关制定的有关规定与本办法相抵触的,以本办法为准。


1998年12月3日


为了贯彻《行政处罚法》和《国务院关于贯彻实施〈中华人民共和国行政处罚法〉的通知精神》,经国家工商行政管理局局务会议讨论决定,对国家工商行政管理局已颁布的《期货经纪公司登记管理暂行办法》中超越《行政处罚法》规定处罚权限的内容集中进行了修改。
第十条改为“国家工商行政管理局及各省、自治区、直辖市工商行政管理局对管辖区内的期货经纪公司进行监督检查并发现其有违反本办法第七条、第八条规定的行为时,视情节轻重,分别给予警告、处以违法所得额三倍以下的罚款,但最高不超过三万元,没有违法所得的,处以一万
元以下的罚款。
对触犯刑律构成犯罪的,工商行政管理机关应当及时将案件移送司法机关处理。”
第十七条中的“发布”改为“公布”。



1993年4月28日
委托执行案件成为积案的原因及解决对策

黑龙江省北安市人民法院 朱凯


《民事诉讼法》第二百零六条规定:被执行人或者被执行的财产在外地的,可以委托当地人民法院代为执行。这就成为委托执行的法律依据。由于全国各地人口流动速度快、数量多,所以存在着各种各样的被执行人与其财产不在同一地的案件,也就需要各地法院相互协助,考虑异地执行的人员、费用等因素,委托执行就是一种解决人与财不在同一地的执行案件的最佳方案,而在实践执行工作中委托执行案件绝大部分都成为积案,只有极少数能够予以执结。笔者仅以所在法院委托执行案件情况分析委托执行案件成为积案难以执结的原因及应如何解决提出相应的对策。
一、委托执行案件基本情况
笔者所在基层法院自2003年至2007年共受理委托执行案件32件,共中包含刑事附带民事案件、民事案件、罚金刑和没收财产案件。(具体案件数量见图)
其中各类案件所占比例及已执结案件所占比例如下图:
二、委托执行案件的积案原因
从以上数据分析可以得出,笔者所在法院受理的委托执行案件中绝大多数成为积案,笔者通过对未结的27件案件的逐案分析,认为此类案件成为积案的原因有以下几个方面:
1、委托执行案件中,多数案件为被执行人的户口所在地在受托法院管辖,而由于被执行人的现居住地不在受托法院管辖范围内,所以在实践中,绝大多数的案件中被执行人除户口所在地登记为受托法院管辖外,其并无财产在受托法院,有很多人都是在多年前外出打工,已多年未在户口所在地居住,其在现居住地即委托法院管辖范围内被起诉,财产也多数在委托法院,而委托法院以被执行人的户口所在地在受托法院为由委托执行,造成此类案件无财产可供执行而无法执结。
2、依据我国民事诉讼法及其他法律的相关规定,受托法院认为执行案件应当中止或终结时,需要函告委托法院,并由委托法院作出中止或终结执行裁定。如果委托法院不同意中止或终结执行的,受托法院应当按照其答复意见执行。这就使得委托法院是否同意中止或终结案件决定有些受托执行案件能否结案,部分受托执行案件因此而搁置在那里不能做结案处理。在实践中存在有些委托法院对受托法院所提出的中止或终结执行的建议根本不予理睬的情形。这就使得委托执行案件何时结案(即结案条件)在理论上和实践中成为有待解决的一个难题。笔者所在法院绝大多数案件为此类情况,我院提出的中止、终结执行建议始终得不到委托法院的回复,而此类案件也成为积案予以搁置。
3、委托法院在委托执行时已知被执行人下落不明,而对此类案件委托法院仍以被执行人户口所在地为受托法院管辖为由予以委托,而受托法院对被执行人的基本情况无所知,导致此类案件在调查后只能得知被执行人的户籍所在地,所有财产均无法调查。
三、解决积案的对策
笔者认为对于委托执行案件成为积案的解决对策,应从以下几个方面应对解决:
1、根据现行民事诉讼法及相关司法解释的规定,对于委托法院委托执行及受托法院受理委托执行的期限均已作出明确规定,但是对于受托法院建议委托法院中止或终结执行的情况,委托法院何时作出回复却无规定,应在立法上明确规定此期限,以确保受托法院的建议及时得到回复,案件能够及时处理。笔者个人认为此期限以委托法院接到受托法院的建议起十五日内回复,期限过长不利于受托法院对案件的及时处理,期限过短不利于委托法院对中止或终结执行情况的审查。
2、委托执行案件期限过短。实践中,此类委托执行案件都存在着一定的难以执行的因素,因此受托法院在展开调查后很难在民诉法规定的一个月的期限内完成调查,更何况是要执行结案,因此,一个月的执行期限对于此类案件来说过短,笔者个人认为,对于此类案件的执行期限应与其他执行案件的期限相同,均以六个月为准,这样也有利于受托法院的执行。
3、对于确无执行能力的案件,受托法院可在建议委托法院中止执行后,采取登记案件或终结本次执行程序的方式将此类案件予以执行结案,待被执行人有执行能力时再予以重新登记执行,这样不仅使委托执行案件脱离成为积案的处境,也使得此类案件不用永久搁置。
4、委托法院在委托执行时,应将被执行人的个人基本情况及相应的能够调查出的财产情况一并告知受托法院,尤其是被执行人现个人自然情况,这样更有利受托法院对被执行人展开调查,而不是茫然无所目的的调查。对于受托法院来说,这样能够缩短调查期限,有利于掌握被执行人的情况,为执行财产赢得了时间和机会。