建立一元化的国有土地制度
——集体建设用地使用权流转引发的思考

奚正辉


内容摘要

　　本文首先阐述了集体土地的分类，集体建设用地使用权流转的概念，流转的条件及程序，非法流转的后果，及目前国家对集体土地流转的政策规定。其次分别介绍了小产权房，宅基地转让，以租代征等集体土地的热点问题并进行了剖析。最后鉴于市场经济发展的需要，打破城乡二元结构，将土地利益归还给农民，建议将集体土地合并到国有土地，彻底解决集体建设用地使用权流转的问题。

关键词　　一元化 集体建设用地 集体建设用地使用权流转 小产权房 宅基地转让 以租代征 二元结构


　　我国宪法对土地的所有权和使用权制度作了规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
　　土地从所有权分为：国有土地与集体土地。土地根据用途分为农用地、建设用地和未利用地。所以集体土地也可以分为三种：集体农用地、集体建设用地、集体未利用地。
　　集体建设用地的所有人是集体，但如何界定集体的概念？根据《土地管理法》第10条规定，集体可能有三种情况：村民委员会或村集体经济组织、村民小组与乡（镇）农村集体经济组织。
　　所谓集体建设用地使用权，是指使用权人依法从集体土地的所有权人处取得该集体建设土地的占有、使用、收益、处分的权利。
　　《土地管理法》第11条：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。由此可见，集体建设用地使用权是有使用权证书的，并且是由县级人民政府核发的。
　　本文着重讨论集体建设用地使用权流转引发的问题及建议将集体土地合并到国有土地来彻底解决集体建设土地流转的问题（即建立我国土地所有权一元化，取消集体土地制度）。

一、集体建设用地使用权流转的法律规定
1、集体建设用地使用权流转的概念
　　集体建设用地使用权流转，是指乡镇村各级农民集体经济组织或乡镇企业及个人依据土地所有权和使用权相分离的原则，将农村集体建设用地使用权通过出让、转让、出租、联营、作价入股等方式，有偿转让给其他单位和个人使用的行为，其实质是土地使用权主体的变更。

2、集体建设用地使用权流转条件及程序
　　有权申请使用集体建设用地的只有三种情况：兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设。《土地管理法》第43条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
　　而且以上三种情况使用集体土地进行建设，是有限制及要求的。首先，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划。其次，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。最后，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
　　目前法律规定允许集体建设土地流转的情况为：1、农村村民出卖、出租住房。但根据规定，其再申请宅基地的不予批准，而且根据国务院文件的规定，农村村民不能将宅基地的房屋出卖给城镇居民。2、符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形。

3、集体建设用地使用权非法流转的后果
　　《土地管理法》第73条：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

4、关于集体建设用地使用权流转的政策
　　2004年12月21日，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）
禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。坚决纠正违法用地只通过罚款就补办合法手续的行为。对违法用地及其建筑物和其他设施，按法律规定应当拆除或没收的，不得以罚款、补办手续取代；确需补办手续的，依法处罚后，从新从高进行征地补偿和收取土地出让金及有关规费。
　　2006年3月27日，国土资源部下发了《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》（国土资发〔2006〕52号）要适应新农村建设的要求，经部批准，稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善。
　　2006年8月31日，国务院下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发 [2006] 31 号）
农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
　　2007年12月30日，国务院办公厅下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 通过出租(承租)、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。对此，必须严格禁止，并予以严肃查处。国土资源管理部门要对“以租代征”的违法违规问题进行全面清查，并严格依法依纪处理。国土资源部要会同有关部门，根据农村经济社会发展变化的新情况，深入研究在依照土地利用总体规划、加强用途管制的前提下，完善对乡镇企业、农民住宅等农村集体建设用地管理和流转的政策措施。
　　2008年1月3日，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）利用农民集体所有土地进行非农建设，必须符合规划，纳入年度计划，并依法审批。严格禁止擅自将农用地转为建设用地，严格禁止“以租代征”将农用地转为非农业用地。

5、农用地转为建设用地的手续
　　《土地管理法》第44条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 其他建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。

二、当前集体建设用地使用权流转的热点及评析
1、小产权房法律问题研究
　　所谓的小产权房，也叫乡产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。
小产权房最大的优势是价格便宜，只有相同位置商品房价格的40％至60％，而且买卖不要缴纳契税、物业费等使用费低廉。
　　小产权房正因为价格比较便宜，受到广大购房者的青睐。2007年对小产权房新闻报道非常多，主要集中在北京、河北等地，这也引起了国务院的重视。其实小产权房各个地方或多或少都存在，只是以前没有被大众所关注。2007年通过媒体集中报道出来，而且这些地方小产权房比较集中，问题比较严重，公开向社会销售。小产权房产生的根本原因是城市人口急剧增加，城市房价过快攀升，导致部分有购房需求的群体买不起市场上的商品房，只能退而求其次，去买小产权房。在用经济实力说话的今天，这些中低收入者选择小产权房，更多是无奈，而不是不懂法律。只有买到能够满足自己居住需求的房屋，才能安居乐业，居民的幸福指数才会提高。
　　小产权房的法律风险在于：①不能办理房地产权证，因为这类房屋是建在集体土地上的，没有缴纳土地出让金、没有规划许可证、施工许可证，故也不会有产权证。②不能正常出售，因为没有房地产权证，不能办理正常的过户交易，而且出售的价格也会比商品房低，而且不能在房地产市场自由流通。③有被拆除的风险，因为是违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，甚至业主也得不到拆迁安置补偿。④房屋质量差，因为没人监督，一些建设单位为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。⑤售后保修难以保证。⑥不能合法继承，权利人去世后若要继承，公证机构与法院可能都不会受理。⑦不能贷款，购买小产权房不能贷款，只能一次性付清。⑧物业管理水平差，有些房屋甚至没有物业管理。
国家体育总局


动力伞运动管理办法


第一章 总 则

　　第一条 为加强对全国动力伞运动的管理，促进动力伞运动发展，提高运动技术水平，确保飞行安全，根据《中华人民共和国体育法》和《航空体育运动管理办法》制定本办法。

　　第二条 本办法所称动力伞是指滑翔伞与一台小型动力推进器相组合，构成的超轻型软结构飞行器。

　　

第二章 管理机构



　　第三条 受国家体委委托中国航空运动协会(以下简称中国航协)管理全国的动力伞运动。其职责是:

　　(一)依据国家法律、政策和航空体育运动法规，制定开展动力伞运动的管理办法和其他相应规定;

　　(二)制定动力伞运动的教学训练大纲和训练、竞赛规则，组织国内的集训和全国性的动力伞比赛;

　　(三)制定动力伞运动的发展规划，增进国际交往，选拨优秀运动员，参加和承办国际及世界性的动力伞比赛;

　　(四)对省、自治区、直辖市、计划单列市航空运动协会的业务指导，审批有关开展动力伞运动的申请和报告，组织动力伞飞行实施技术的年检，负责《动力伞飞行员运动证书》、《动力伞教练员证书》和技术检查员的审批。

　　(五)实施并监督检查开展动力伞运动的飞行安全工作。

　　第四条 省、自治区、直辖市、计划单列市航空运动协会(以下简称省级航协)在当地政府体育主管部门的领导下管理本地区的动力伞运动，其职责是：

　　(一)在中国航协的指导管理下积极推动动力伞运动在本地区的开展。

　　(二)积极组织本地区动力伞运动的训练和竞赛，为国家培养优秀动力伞飞行运动员。

　　(三)积极开展有偿飞行活动，为动力伞运动的发展，积累资金。

　　(四)办理本地区动力伞俱乐部的登记，承办动力伞飞行的技术检查，协助中国航协搞好动力伞飞行技术的年检。

　　(五)负责本地区空中飞行管制工作的业务联系，承办动力伞飞行计划的申请与报批。

　　(六)监督检查动力伞运动的飞行安全。



　　第三章 动力伞运动俱乐部

　　第五条 动力伞运动俱乐部是组织开展动力伞运动的单位，开办动力伞运动俱乐部必须具备以下条件:

　　(一)符合国家法律、政策和航空运动协会章程的规定。

　　(二)有符合本办法适航条件规定的动力伞。

　　(三)具有一名以上符合本办法要求的动力伞飞行教练。

　　(四)有开展动力伞飞行训练的场地和保障务件。

　　第六条 具备第五条规定条件的单位和个人在申请开办俱乐部时应向当地航协申请，尚未成立航协或无力审核该项运动的地区可直接向中国航协申请，获准后，向当地体育行政部门报批。并根据各自业务性质到当地民政或工商部门注册登记。

　　第七条 申请开办俱本部的单位和个人，应向接受申请的航协提交下列文件和资料:

　　(一)俱乐部负责人签署的开办申请;

　　(二)俱乐部章程组织机构和领导成员名单;

　　(三)俱乐部的名称及所在地址;

　　(四)场地使用许可证;

　　(五)指挥员、教员的简历及证明资料;中国航协颁发的证件。

　　第八条 受理申请的航空运动协会应当在受理申请三十天内完成审核，并以书面形式作同意或不同意的答复。

　　第九条 已经开办的俱乐部不符合本办法规定条件和申请、审批手续的，应当重新办理审批手续。

　　第十条 俱乐部应当履行下列职责:

　　(一)遵守国家法律、政策和有关飞行的法规，积极开展动力伞活动;

　　(二)组织俱乐部成员努力学习飞行理论知识，认真进行飞行训练，不断提高俱乐部的组织工作能力和飞行人员的飞行技术水平;

　　(三)积极参加上级协会组织的集训和竞赛，争创优异成绩。积极开展有偿飞行活动，促进俱乐部的发展;

　　(四)搞好动力伞的维护、保养和保管工作，做好飞行记录，使动力伞始终处于良好状态;

　　(五)认真执行飞行计划申请报批制度，加强请示报告，严格遵守飞行条件的规定，确保动力伞的飞行安全。



　　第四章 飞行人员



　　第十一条 动力伞飞行人员包括:飞行学员、飞行员、飞行教员和飞行技术检查员。动力伞飞行人员应具有良好的道德品质和严谨求实、雷励风行的工作作风，严格遵守航空法规和飞行纪律，坚决服从命令听从指挥。

　　第十二条 动力伞飞行学员必须具备下列条件:

　　(一)年满16周岁，具有初中以上文化程度;

　　(二)持有县级以上医院当年体格检查合格证;

　　(三)必须是取得B级以上技术标准的滑翔伞运动员或二级以上技术标准的飞机跳伞运动员;

　　(四)持有中国航协颁发的《动力伞飞行记录本》。

　　第十三条 动力伞飞行员必须具备下列条件:

　　(一)本章第十二条申所列条件;

　　(二)完成了动力伞教学训练大纲规定的训练内容和时间，经理论考试和飞行考试合格;

　　(三)持有中国航协颁发的《动力伞飞行员运动证书》。飞行员参加飞行训练和比赛，特别是执行其它任务飞行时，必须携带此证书。

　　第十四条 动力伞飞行教员必须具备以下条件:

　　(一)本章第十三条中所列条件;

　　(二)经过动力伞理论教学，飞行技术教学和教学法的考核合格;

　　(三)持有中国航协颁发的《动力伞飞行教员证书》。组织实施动力伞教学时，必须携带此证书。没有取得此证书的人员，不得从事动力伞的教学工作。

　　第十五条 动力伞飞行技术检查员必须具备以下条件:

　　(一)本章第十四条中所列条件;

　　(二)通过了悬挂滑翔委员会技术检查员资格审查;

　　(三)持有中国航协颁发的《动力伞飞行技术检查员聘书》。实施动力伞飞行技术检查时，必须携带此证书。

　　第十六条 申请办理《动力伞飞行员运动证书》和《动力伞飞行教员证书》办法:

　　(一)完成了动力伞训练大纲规定内容和时间的动力伞飞行员，通过所在俱乐部向主管航协提出申请。

　　(二)申请人填写《动力伞运动证书申请报名表》

　　(三)由中国航协聘任的技术检查员进行考核，并在申请报名表上填写考核意见，上报主管省级航协。

　　(四)省级航协签署意见后，上报中国航协批准。暂无地方协会的，可由俱乐部直接上报中国航协批准。

　　第十七条 申办证书的动力伞飞行人员，需按规定交纳考核、办证费用。



　　第五章 飞行条件



　　第十八条 起飞场地条件:

　　(一)场地平坦、开阔、无紊乱气流，面积通常不小于15O米×lO0米;

　　(二)不影响起伞和助跑;

　　(三)净空条件良好，起飞延长线上无影响起飞的障碍物;

　　(四)有起飞不顺利时保证安全着陆的备份距离;

　　第十九条 着陆场地条件:

　　(一)场地平坦，无紊乱气流及影响着陆的障碍物;

　　(二)不影响伞具的收装;

　　(三)降落五边航线及廷长线上净空条件良好，有能够保证复飞的备份距离;

　　第二十条 气象条件:

　　(一)飞行区域内无降水;

　　(二)飞行高度以下无云雾，水平能见度不小于1公里;

　　(三)地面风速不大于5米/秒，空申风速不大于7米/秒。

　　第二十一条 严禁动力伞飞入空中禁区，禁止动力伞夜间飞行，无水上飞行设备的动力伞，禁止在广阔水域上空飞行，无论在任何地形上空飞行时，飞行高度必须高于障碍物60米以上。



　　第六章 装备器材管理



　　第二十二条 动力伞的研制、生产与销售，必须持有中国航协和中国航空工业总公司联合审查签发的适航证明，产品检测证明，产品合格证明和产品使用、维护手册。

　　第二十三条　进口动力伞，必须持有国际权威机构出具的适航证明和检测证明，并经中国航协型号认证后，方可使用。

　　第二十四条 进口动力伞的国内代理商，必须到中国航协注册，方可办理经营手续。

　　第二十五条 各俱乐部的动力伞，应报省级航协登记注册，并报中国航协备案，暂无地方航协地区的俱乐部，可直接报中国航协登记注册。未登记注册的动力伞，不得投入飞行。

　　第二十六条 使用动力伞进行以盈利为目的的经营活动，应在登记注册时向主管航协声明，并按照国家的有关规定办理经营手续。



　　第七章 安全规定



　　第二十七条　动力伞飞行时，飞行员应使用与自己体重相匹配的动力伞伞衣，配备无线电双向能动通讯器材。

　　第二十八条　动力伞飞行时，飞行员必须戴头盔，穿坚固轻便的飞行鞋，配带计时表和高度表。必要时还应穿戴防护和救生装备。

　　第二十九条　未经审批，禁止动力伞在城市、人口稠密地区和宽阔水域上空飞行。

　　第三十条 　动力伞飞行员必须向中国人民保险公司投保人身意外险和第三者责任险。

　　第三十一条 动力伞飞行员每年由中国航协进行一次年检，审核飞行员的飞行技术水平，并颁发新的证书。未经年检和年检不合格的飞行员不得进行除训练飞行以外的任何飞行，待补检合格后，再颁发证书。参加年检的飞行员，应按规定交纳年检费用。

　　第三十二条 动力伞飞行发生事故，按一等:人员死亡;二等:人员重伤，动力伞报废;三等:人员骨折，动力伞严重损坏的等级标准，分别在12小时，24小时，72小时的时限里，由所在俱乐部经上级地方航空运动协会上报中国航协。各地方协会，应对二等以上事故进行事故调查。调查报告报中国航协和当地体育行政部门备案。

　　

第八章 奖励与处罚



　　第三十三条 对开展动力伞运动做出贡献的俱乐部和个人，审批成立俱乐部的航空运动协会应当予以表彰和奖励。

　　第三十四条 违反本办法，有下列情形之一者，由审批成立俱乐部的航空运动协会给予警告、限期改正、停飞整顿、收缴证书的处罚，有违反国家法律和政策的应报国家有关部门进行处理:

　　(一)未经申请登记，擅自成立俱乐部的;

　　(二)违反安全规定造成事故的;

　　(三)无证飞行的;

　　(四)不接受安全监督的。



　　第九章 附 则



　　第三十五条本办法由国家体委发布实施并负责解释。

　　第三十六条本办法自发布之日起施行。